孙宏斌的2022:债务危机后，沉寂8个月终露面，融创“熬过”危险期

2022年12月28日，融创与武汉城建的签约现场 图片来源:网络

出品 | 搜狐财经

作者 | 叶子沛

许久未曾公开露面的孙宏斌，近期频频现身。

1月3日，元旦假期刚结束，孙宏斌带着融创的一众高管现身融创华北区域总部，并进行了重大的人事调整。

此前，2022年12月28日，孙宏斌又于武汉现身，同武汉城建集团签订了合作协议。

此外，虽未直接露面，但12月8日，在融创迟来许久的2021年年报中，孙宏斌表示，将尽快完成债务重组、恢复稳定经营，并争取在2023年回归良性、健康发展轨道。

2022年4月，融创债务危机爆发后，陷入了漫长的自救期，随着融创的沉寂，孙宏斌也逐渐淡出大众视野。

而如今，融创的困局终于迎来了柳暗花明的时刻，孙宏斌的亮相也频繁了起来。

160亿的境内债务整体展期，一个月内四个项目获超200亿AMC及国资平台的资金支持，融创乘着政策的东风，在不到两个月的时间内迅速爬出了至暗的“深坑”。

不过摆在孙宏斌与融创面前的，依旧不是一马平川。尚未解决的美元债务、仍旧高额的即期借贷、“嗷嗷待哺”的项目以及尚未恢复的销售及交付，依旧是融创面对的困局。

1月5日，融创发布了2022年全年销售业绩，合约销售额同比下滑超7成，仅余1693亿，较去年同期削去超4000亿元。

融创或许已经度过了最寒冷的冬天，但真正的“暖春”何时到来仍不明朗。

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债务难题迎来曙光

债台高筑导致的流动性危机，是融创面临的最大问题，不过近期，融创的债务问题迎来了解决的曙光。

去年3月，因评级下调引发境外贷款的相应问题，融创2021年年报难产，随后停牌至今，去年12月，融创终于刊发了这份迟来的年报。

2021年年报显示，该年，由于合共约30亿元的债务违约，融创合计1583.9亿元的债务触发条件，可能被要求提前还款，因此，融创将这部分债务划入流动负债计量。

受此影响，融创中国截至2021年底的即期借贷达到2351.5亿元，同期，融创的在手非受限现金为143.4亿元，受限现金为548.6亿元。

在手现金与到期债务之间的差额庞大，融创难以偿还2022年内的全部债务，并于2022年3月对到期债券进行展期，债务难题也正式暴露。

截至2022年12月，融创中国的到期未偿付借贷本金达到685.3亿元，并导致1518亿元的债务可能被要求提前清偿，仅这两部分债务合计就达到了2203.3亿元。

据此，虽然2022年年报仍未发布，但如果将前述存在提前还款风险的债务纳入流动负债核算，融创截至2022年12月底面临的一年内到期及到期未偿付负债合计可能较2021年年底有进一步的增加。

因此，债务问题在2023年依旧将会是融创的难题。

不过，2023年开局不久，融创就迎来境内债务展期的好消息。

1月4日，在经过两度修改展期方案后，融创共计10笔、金额共计160亿元的境内公司债券及供应链ABS成功通过展期，加权平均展期期限3.51年。

境内债整体展期通过，融创的境外债展期方案也已于去年12月出炉，融创拟对存续的91亿美元债务部分债转股（30-40亿美元），部分展期2-8年。

根据媒体报道，融创境外债展期方案及相关协议，预期也将于今年春节前后完成。对此消息，搜狐财经向融创求证，未得到明确答复。

根据企业预警通数据，融创共有3笔，本金共计20亿美元、约合人民币约137.5亿元的美元债将于2023年到期，届时将对融创的流动性造成较大的考验。

如果境外债务展期能够进一步取得进展，融创未来几年的刚兑债务压力将进一步减小，进而获得时间并集中资源盘活现有资产，以实现经营现金回流。

项目纾困连获AMC、国资支持

境内债方面取得重大进展，境外债有所眉目的同时，融创在项目纾困方面同样进展迅速。

去年年底，融创先后引入中信信托、中国华融、浦发银行、东方资产等金融机构，针对其旗下的上海董家渡项目以及武汉桃花源项目达成了120亿元以及33亿元的纾困合作。

上海董家渡项目融资合作首笔资金投放现场 图片来源：融创官微

具体形式为，由金融机构对项目提供股东贷款，融创继续操盘开发建设及销售去化，项目变现偿还金融机构前期投资后，由融创购回项目股权。

通过这样的形式，融创能够推动原本由于资金不足被迫停工或耽误的优质项目回归正常建设，并在偿还金融机构投资后，为融创提供经营性现金的回流。

今年1月，融创还将其文旅板块下的深圳冰雪城出售予合作方华发股份，该项目同样是融创手中的优质项目，并因融创的资金问题而陷入停滞。

华发在以35.8亿元的对价从融创手中收购融创所持51%的项目股权后，对该项目投入63.4亿元的股东贷款以支付尚未付清的第二期项目地价，并推动后续开发建设，同时融创保留部分参与开发销售及运营管理的权力，并可以于3年内购回所售股权。

这一形式同样类似于前述金融机构的项目纾困形式，均是引入资方推动项目建设，最后由融创回顾股权。

除上述项目外，截至去年12月，融创全国20个城市近70个项目，已获批总数超百亿的纾困基金。

不过即使如此，融创依旧有部分项目受制于资金以及变现空间的约束，还需静待内部或外部的解救。

政策暖风频吹，融创响应迅速

去年11月，中国人民银行、银保监会公布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出16条金融举措，以促进房地产市场平稳健康发展。

其中，明确提及对受困房企贷款以及债券展期方面的支持。

针对开发贷款、信托贷款等，16条提及，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。

而针对债券，16条则指出，按期兑付确有困难的房企，应通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。

上述举措从政策端对房企的债务展期提供了支持。

而这种支持很快在资本市场产生了反应，12月6日，龙光集团成功将其21笔、本金合计223亿元的债券展期3到4年，成为全国第二家境内债整体展期的房企。

融创的展期同样在此后快速推进，在距离去年11月15日首次传出关于境内债务整体展期相关信息不足两个月，1月3日，融创就成功将其10笔、160亿境内债整体展期。

除了债务，在项目纾困上融创近期的进展同样受到政策端的裨益。

去年12月召开的中央经济工作会议就曾指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，从项目纾困层面支持受困房企。

而融创在多个项目，引入了合计超200亿元的纾困资金。

根据财联社报道，融创在深圳冰雪城项目上与合作方华发股份的合作，就是由深圳市政府主动协调多方牵线的结果。

同时，部分媒体援引相关知情人士称，融创此前董家渡等项目获金融机构注资的背后，也离不开各地政府的支持。

2023年开年，据部分媒体报道，监管将对优质房企提供进一步的资产负债表优化支持。

融创西北区域与秦农银行签订合作协议，将获融资授信支持 图片来源：融创官微

届时，乘着政策的东风，在债务展期和项目资金上均有所突破的融创，或也将迎来新的机会。

融创过冬的“底色”

融创能够第一时间在政策支持下有所行动，与融创自身的体量与资产成色密不可分。

2021年年报显示，截至2021年底，融创中国的负债总额为10518.8亿元，资产总额为11765.5亿元，净资产为1246.7亿元。

从财报数据来看，融创的体量确实足够庞大，且即使背负超万亿的负债，并且在短期偿债上存在较大的压力，融创仍不存在资不抵债的情况。

融创还具有较为充足的土地储备，2021年融创新增土储为1774万㎡，货值1944亿元。截止2021年末，融创的总土储为2.54亿㎡， 其中权益土储为1.6亿㎡，权益土储货值1.77万亿元。

土地储备充足的同时，其质量也相对较高，主要集中于一、二线以及强三线城市。

此外，融创拥有不少优质项目，如此前获得中信信托及中国华融120亿驰援的董家渡项目，就曾被称为融创上海区域公司的“现金奶牛”。

公开信息显示，董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置，地处南外滩板块，紧邻黄浦江、豫园。总占地面积12.03万平方米，总建筑面积62.8万平方米，主要用作住宅及商业开发。

该项目现有3个待开发地块，占地面积合计9.98万平方米，涉及拆迁居民4400户、企业280户未售部分对应货值超过500亿元人民币。

融创拥有的这类拥有充足变现空间的项目是其得以引入金融机构入场纾困的先决条件，因为金融机构入局后的资金投入将以项目变现进行偿还。而去年12月，融创3度获得AMC的项目注资，也说明融创确有部分“拿得出手”的优质项目。

而这些过往受制于融创资金困境而无法正常变现的项目，在获得外部资金支持并恢复运转后，就能够为融创提供经营性的现金回流，并以此推动融创整体经营回归正轨。

“严冬”过后，融创的“暖春”仍未近

虽然政策端的利好不断释放，融创头顶高悬的债务以及交付问题的解决也迎来了眉目，但要想真正渡过寒冬，迎来暖春，融创依旧要面临不小的考验。

首先，融创境外债的整体展期虽然已经给出了方案，但目前尚未有明确进展，而其境外债务本金合计达到110亿美元、约合人民币754.8亿元，债务规模相当庞大。

同时，除了境内外的债券外，融创还有千亿规模的其他即期借贷，虽然这部分债务或许并不会面临刚性兑付的压力，但依旧是融创所面临的实质性债务。

除后续的展期、其他借贷的进一步化解以及未来其他项目引资上的不确定性外，融创还需要推动其现有的房地产开发业务重回正轨。

根据融创中国此前公告中的相关表述，在偿付完项目层面的债务后，融创于未来七年仍预计实现项目开发现金回流3200亿元。

此外，融创还有账面价值1300亿元的酒店、商业、乐园等持有型物业，这部分项目带来的现金流入以及处置收益等还将进一步扩大前述的现金回流数字。

不过，融创预计3200亿元的现金回流建立在其未获新开发项目且所有可售资产都变现的前提下，因而，现有项目的开发及销售将成为未来融创现金回流的关键。

但目前，融创的经营端仍未恢复“元气”，2022年，其销售以及交付均呈现一定程度的下滑。

根据融创披露的最新数据，2022年全年，融创共实现合约销售额1693亿元，中根据指研究院，这一销售数据位于房企销售排行榜的第11位。

而2021年，融创的合约销售额达5973.6亿元，其2022年销售呈现大幅下滑。

融创2022年近1700亿元的销售额中，723.6亿元为去年前3个月所取得，在2022年3月份融创对4月到期刚性债务进行展期后，融创的销售直线下滑，此后的9个月里仅取得968.4亿元的销售额。

融创销售的下滑一方面来自于行业整体下行下销量的普遍降低，同时也受到债务问题爆发后的消费者信心影响。

交付方面，2022年1-11月，融创共交付房屋15万套，而2021年全年，融创的交付量为27.7万户，融创的交付力也有所下降。

正常经营的现金回流是融创未来现金流的重要支撑，因此，未来销售端的回暖以及交付力的进一步恢复将左右融创未来的现金流情况，并对目前已经顺延至未来的债务问题的真正解决起到决定性的影响。