封顶五年，南山中心区这个“新盘”，终于要卖了？

撰文|魏淑芬

“金桃园二期真的要卖了吗？”

“已经封顶五年多了，也该卖了吧？”

“以现在的眼光来看，金桃园二期还值得买吗？”

近日，有不少粉丝向淑芬打听金桃园大厦二期的消息，网传该项目将在今年第四季度入市。

但淑芬前往现场时，却发现金桃园二期既没有展示中心，也没有张贴任何消息告示。

淑芬一道了解了一下项目四周的资源配套、居住氛围、二手房价格，发现这个盘占了个好位置，但是综合性价比却是不高。

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金桃园大厦属于南山中心区，项目正对桃园路、靠近大新地铁站

金桃园大厦位于南头街道大新社区桃园路与大新路交汇处，属于传统的南山中心区。

从地铁1号线大新站D出口出来，步行200多米，就能看见桃园路路边的金桃园大厦。

淘房志现场实拍

虽然项目二期早已经封顶是现楼状态，不过小区楼下还在施工，路面都是坑坑洼洼的。

淘房志现场实拍

项目北面正对桃园路，沿着桃园路直线距离1.3公里，就是南山区的市政办公区，区政府、区人民检察院等都集中于此。

来源：百度地图

得益于先天的地理位置优势，金桃园大厦不仅是标准的近地铁口物业，自驾出行也方便。

沿桃园路自驾出发，直接可转月亮湾大道、南山大道、南海大道等去福田、宝安或者南山其他片区。

综合来看，金桃园大厦的位置真的不错，交通便利、还靠近南山市政中心。

02

项目被大新村包围，生活、文体等配套齐全，但学校实力不太行

金桃园大厦属于大新旧村改造项目的一部分，四周被大新村包围，居住氛围还是挺成熟的。

淘房志现场实拍

虽然是旧改，但金桃园大厦完全看不出“鹤立鸡群”的味道，可能确实是地块太小，没有发挥的空间吧。

淘房志现场实拍

项目楼下沿路有街铺，餐饮、便利店一应俱全，一街之隔有金岸商业广场，商场旁边的卓越·九珑项目已经围挡。

淘房志现场实拍

淘房志现场实拍

从金桃园大厦出发，沿桃园路步行400米有天虹商场，天虹往北就能看见南山图书馆、南山博物馆、南山欢乐颂Fun2。

淘房志现场实拍

在南山市政中心的北侧，是荔香公园，还有篮球场、网球中心。

来源：百度地图

日常采购、逛街、看书、观展、锻炼，也就是十几分钟路程的事，很是方便。

不过，项目不可避免的配套硬伤，就是可申请的小学--大新小学和中学--前海学校初中部。

这两个学校唯一的优势，就是离项目都不远，步行800米左右就能到，但在名校云集的南山根本排不上名号。

前海学校初中部，前几年的中考成绩都是在南山中学15名-20名之间挣扎，近两年稍微上升到10-13名，目前在南山，算是实力偏中等水平的学校。

可以说，因为地段好，所以金桃园大厦周边的生活、文体资源是很不错的，但是深圳家长们向来关心的学校资源，又是其特别明显的短板。

都说，一个木桶的容量是由最低的木板决定的。

金桃园大厦学校资源的不足，势必会直接影响项目的市场认可度以及长线的价值。

03

项目一期挂盘均价8.2万/平，二期已封顶5年，计划推出192套建面约81-118平的住宅

整个金桃园大厦项目是1998年正式开始进入到实质性开发，项目一期早在2004年就已经正式入伙。

二期在2012年4月取得建设工程规划许可证、2015年获得施工许可证、2017年主体建筑已封顶。

淘房志现场实拍

但由于用地红线存在压线建筑的问题，一直没能完成验收、顺利入市。

两年前，关于相关问题也举行过座谈会，结果似乎不尽如人意。

目前，金桃园大厦二期的房屋产权年限已经过去了24年，还剩46年。

近期，有网友爆料，金桃园二期计划在今年四季度推售192套、建面约81-118平的住宅。

淑芬看了项目一期的同面积段户型设计，80多平只能做两房、108-118平只能做3房，空间利用率不高。

项目一期户型图参考，来源：链家网、搜狐焦点

如果二期的户型设计和一期“一脉相承”，这样的产品拿出来，在现在的深圳新房市场上显然不具备任何竞争力。

目前，一期二手房的指导价为5.93万/平，业主挂盘价格在8万/平左右，比起同在大新地铁口附近的港湾丽都花园要便宜近2万/平，一路之隔的前海金岸也比其高出1万/平。

来源：链家网

这样稍低于周边小区的二手房价格，也会让项目新房定价陷入两难的境地。

定价太低，显然不符合区域的整体新房价格体系，定价8万-9万/平，新房跟二手房之间就不存在倒挂的价差，吸引力直线下降。

而淑芬到现场四处查看，并未看见任何关于项目在准备展示中心或者营销中心的迹象。

淑芬也问了项目周边的中介、咨询的粉丝，有没有金桃园二期更确切的消息，答案都是否定的。

且不说金桃园二期存在的种种不足，现在就连入市情况都成迷，再这么拖下去，估计到时候入市真的要无人问津了。

04

交通、生活都便利，但学校资源差、性价比较低

项目优势：

地段不错；

近地铁、出行方便；

商业、文体资源配套丰富，生活便利。

项目不足：

学校资源一般；

产品或许会让人失望；

价格可能不具备优势，性价比大打折扣。

近年来，南山中心区上新盘的量很少，但大部分新盘的去化情况都不是很理想，尤其是产品做得差的项目。

金桃园二期，有地段、交通、商业、文体资源等优势，但是学校和产品的硬伤过于明显了，既不适合刚需上车，也不适合改善家庭置换，真是太尴尬了。

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