向心城市：迈向未来的活力、宜居与和谐（3）

第七章　蔓延边界：高度、速度与规模

2019年有部纪录片引起了轰动，投资人是美国前总统奥巴马。影片叫《美国工厂》，2020年还得了奥斯卡最佳纪录片奖。

影片讲的，是2014年中国福耀玻璃集团在美国俄亥俄州代顿市建立工厂，生产汽车玻璃。代顿曾是通用汽车厂区，因汽车制造业而兴旺发达。但在福耀开厂之前，当地的汽车产业已经外迁，城市出现衰败。

美国工厂面临中美之间的文化冲突，甚至一度影响到企业的生产。福耀集团董事长曹德旺说，如果美国工厂要组建工会，那就不干了。工会成了赴美投资的潜在成本。

而在中国这边的福耀玻璃集团，同样被叫作“工会”的组织，却举办着各种企业文化活动。年轻员工们把孩子留在老家，自己在沿海的城市里奋斗。工会活动形成了大家庭一样的氛围，帮助外来务工人员融入企业和城市。

企业在国家间迁移，个人在地区间迁移，都在进行着各自的计算。而同样叫作“工会”的组织，在美国差一点成了阻碍国际投资的力量，在中国却在帮助移民融入城市。

企业和个人的迁移会让城市变成什么样？

很多科幻片都把人类放在一个未来的城市里。想象一下这座未来的城市，大概有两个特征：第一，城市由一群巨型的建筑组成；第二，城市的交通方式超乎了现代人的想象，人们乘着现在还不知道该叫什么名字的飞行器，穿梭在城市的空中。

我们不能想象未来，但其实我们也无法想象过去。如果回到200年前，谁又知道飞机、汽车长什么样？那时也没人知道火车可以在地下跑。

你能想象古代的时候，中国的城市规模受制于周边的粮食供应能力吗？在马车时代，如果运输距离太远，粮食的自然损耗就会过多到无法承受。

你知道为什么古代城市的井水是咸的吗？你知道“王府井”为什么有名吗？因为古代的时候城市没有很好的排污系统，人类的粪便是直接往地下排的。当时，北京内外城共有水井数1 258个，大多水质咸苦，只有极少数甘甜，能饮用的不多，而十王府井则在甘洌可用之列。

同样，你能想象在马车时代，困扰纽约的是满街的马粪吗？

汽车和地铁改变了城市，增加了城市的半径。钢结构的摩天大楼又抬高了城市的高度。

在这一章的一开始，我就提到城市的交通方式和高楼，是因为这两点与我接下来要讲的问题有关：什么决定了一个城市的边界？

如果我们登上上海环球金融中心楼上的观景台，或者东京的东京塔，我们可能会感叹，像上海和东京这样的城市，站在高塔顶端是望不见边的。

事实上，一个城市当然是有边界的，那么，这个边界是怎么来的？

7.1　城市到底能有多大？

首先需要再强调一下，这里所讲的城市不是指作为行政管辖单位的城市，而是在经济上相对独立的“城市”，它既可以是一个县级的单位，也可以是一组城市连片形成的大都市圈。

一个城市能长多大，其实取决于企业和个人的选址决策。企业要看在一个地方能不能挣钱，个人则要看在一个地方生活和居住比起其他地方怎么样？对于个人来讲，他选择住在哪儿，在很大程度上要看企业是不是能够提供足够的就业机会，所以关键还是要看企业怎么想。

让我们暂时先离开中国这个背景，想象一下福耀玻璃去美国投资，曹德旺的团队会怎么做。他们一定是先想一下自己的企业选址，如果他是在一个大城市和一个小城市之间进行比较的话，首先，他要计算在大城市开厂会获得什么样的收益，比如说，集聚效应是不是很强？是不是能够享受到大城市的知识外溢性？其次，他要考虑在大城市开厂的成本，通常来讲就是地价或者房租，还有就是劳动力的成本。

权衡利弊之后，福耀玻璃选择了代顿。玻璃生产不需要很强的知识外溢性，而代顿的厂房是之前的通用工厂，那里的员工大量失业，接受了低于之前在通用工厂的工资。接下来，企业开始招人。当地能用的人手不够，就从中国调。

总结一下，一个城市能长多大，取决于产业、土地和人口三个方面，在市场经济国家，通常是先有产业的选址，然后再带来土地的需求和人口的需求。

不难理解，不同企业选址考虑的因素是不一样的。制造业更要考虑土地和劳动力成本，而服务业（尤其是企业总部）则更要考虑接近人群，特别是知识密集的大城市。在福耀玻璃选址代顿的同时，亚马逊将第二总部选址定在了阿灵顿。有些读者会说，你看，亚马逊并没有把总部设在大城市啊。我再敲一下黑板，在做有关中外城市的分析时，一定不要陷入定义的陷阱，而要习惯用地图工作。阿灵顿在美国行政区划上的定义是个“独立”的小城市，但实际上，这个地方距离首都华盛顿仅7公里，“两市”之间仅隔了条小河。即使像高科技公司云集的硅谷，它所在的圣何塞看起来似乎“远离”大城市，但到旧金山的直线距离其实也不到70公里，这在上海就是人民广场到临港新城的距离，还没出上海。

我们现在回到中国。中国的城市土地是国家所有，农村土地是集体所有，所以城市要扩张，涉及乡村，就先要将集体所有的土地进行征用，然后再转化为城市建设用地。但是，中国的城市建设用地有多少供给，并不完全取决于价格机制，这一点和其他市场经济国家有非常大的差别。

具体来说，在中国，一个城市的建设用地总量是受到建设用地指标制度管制的。如果没有自上而下分配的建设用地指标，即使当地房价和地价很贵，也不能把农业用地征用过来搞城市建设。中国曾经把大量的建设用地指标配置给了人口流出地，而限制人口流入地即大城市的土地供应。这种发展模式对于城市来说，产生了非常深远的影响，特别是房价，这件事后面再细说。

通常，地方政府获得了建设用地指标之后，会先制定城市规划，然后进行征地和土地开发。城市建设是需要钱的，但国家又不允许地方政府直接借债。于是，地方上就成立了当地的国有金融企业——城市投资（简称“城投”）公司，并且将土地作为资产注入“城投”公司，然后在银行获得贷款，或者在债券市场上发债。之后，再把融资平台的借债用于城市建设的各种开支，包括土地平整和基础设施等，用于建设工业园和新城。最后进入招商引资阶段，根据企业落地多少，进一步决定员工需求，从而产生城市人口的增长。

同样总结一下。在中国的背景下，城市长多大是先有地（城市用地），再有产业，再有人。

问题是，城市建了产业园（工业园、高新区）之后，企业一定会去吗？尤其是在全国都一起建产业园，产业园的数量已经超过企业需求的时候？

即使企业去了，产生了劳动力需求，是不是人们就愿意到那儿去工作和居住呢？这又是人口的决策问题，按之前所说的，劳动者选择在哪里居住和就业，他要考虑的，无非就是在一个城市获得的好处和他在那里居住的成本。

去一个城市的好处包括就业、收入、公共服务、环境这些。接下来我们就来理解一个居民在某一个特定的城市生活所面临的成本，这个决策决定了下面这样一个问题：

城市到底能有多大？前面我们介绍了“齐夫法则”，现在我们来看看几种常见的误解。

有一种说法是，城市的面积大致受制于通勤距离大约一小时这样的范围，超过这样的极限，人的心理就受不了了。

城市的面积受制于交通的技术，这一点是符合历史事实的。随着人类水平移动的方式从步行到马车，再到汽车和轨道交通，城市的确在逐渐长大。今天，在世界上最大的城市，或者说都市圈，乘地铁或开车从城市边缘到中心，耗费一个小时，的确差不多。

如果交通技术限制了城市的面积，而城市却存在和人口规模有关的规模经济，那怎么调和这对矛盾？一个办法就是，向天空要空间。城市造摩天大楼和快速电梯的技术，解决了这个问题。当然，造高楼还会带来其他的问题，比如说地面沉降、高楼火灾隐患，等等，这些问题都随着人类的技术进步在逐步改进。

现在让我们来做一个思想实验，假设人类有了一种技术，可以把高楼进一步造高，高到月亮上去，而且这样是没成本的，电梯也可以光速运行，那么，城市未来会变成什么样子？答案是，如果是这样，城市将会高耸入云，城市的占地面积将缩小，成为一个点。

思想实验仅仅是帮我们思考问题，实际上，无论技术怎么进步，造高楼都是需要耗费成本的。而且楼越高成本越高，即使在市中心造高楼，它的供给也仍然有限，因此，住在高楼林立的市中心，什么都方便，但房价一定贵。我们在本书前面讲，市中心的房价是获得便利性的“前排座位票”。于是就会有人觉得，还是住得稍远一点，需要去市中心的时候就借助交通工具，支付相应的时间和金钱成本吧。这个决策就决定了人们的居住模式和通勤时间。

你看，市中心楼多高，人口密度多高，其实是个经济问题。市中心每幢楼都100层，在技术上是没问题的，但这样的楼造好了，成本太高，并没那么多需求可以负担这个成本，人们宁愿住得远一点、大一点、便宜一点。

在一些发展中国家，受制于技术水平，楼倒也未必高，同时，交通基础设施也不够好，结果就是人们拥挤地在市中心居住。以前的上海，市中心有每平方公里10万人的街区。然后，随着交通条件的改善，以及城市外围住房供应的增加，一部分人住得离市中心远些了，房子也大些了，市中心人口密度才有所下降。直到城市进一步发展，服务业比重进一步上升，市中心又重新成为就业集中的区域，于是，人口重新回到了市中心。上海在过去30年时间里经历了这个过程，世界上的其他大城市更早出现了人口向市中心的回流。这就是我在第一章说过的“向心城市”现象。

然后我们再做另外一个思想实验。如果未来人类拥有一种交通技术，可以在北京和上海之间实现一秒钟位移，或者在城市中心和外围之间能瞬间位移，而且成本接近于零，那时候的城市又会怎样？答案是，城市规模将不再重要，城市内的区位也不再重要，因为你住在这个世界的任何一个地方，其实差别不大。不过这也只是一种想象，现实中交通技术还远未达到这样的水平。所以，如果住得远离市中心，就需要耗费时间和金钱去中心城区工作和消费服务。当然，你也可以选择不去市中心，就在郊区就业和消费，那可能就要放弃一部分收入和消费的多样性了。

所以，受制于人类让城市长高（造高楼）的技术，以及让城市长大（交通）的技术，城市的极限就给定了。真正限制了世界上那些大城市规模的，就是城市长高和长大的技术，而不是所谓的承载力。当然，如果时光倒流，回到无法及时处理马粪的纽约，以及没有自来水的北京，城市的确还会受制于环境和水的承载力。

在当代，一些围绕着大城市的都市圈，其产业以服务业为主，污染并不像人们所想象的那么严重；城市的水是可以通过运输来解决的，也可以通过水的再生循环利用来解决。到目前为止，很多人把承载力这个词放在嘴边，但是并没有一个现代化的国际大城市及周围的都市圈是因为环境和水的承载力而停止增长。

相反，倒是有一些城市，因为地形的原因（比如地处盆地的成都），或者地处难以排污的内陆，如果工业多到一定程度，就可能会有严重的污染，所以这就会对工业的规模有所限制。即使如此，像成都这样的城市，地形局限的是工业，而不是成都都市圈的第三产业规模和总人口规模。

真正决定大城市规模的，是人们迁移决策的成本收益核算，而不是承载力。真正有人口和产业承载力极限的，反而不是大城市，而是远离城市的生态保护区。

专栏：“城市最优规模”的讨论

在理论上，城市规模增长既有规模经济收益，也有规模不经济的成本，两相权衡，城市人口规模和劳动生产率之间的关系是倒U形的。这个倒U形关系的顶点便是城市最优规模。顶点的左边，规模经济收益占主导地位，城市规模不够大；而在顶点的右边，城市规模太大了，这时，规模不经济的负效应是主导。

有相当数量的研究者用中国的数据“验证”城市人口规模与劳动生产率之间的倒U形关系，于是，就说这个倒U形关系的顶点是城市最优规模，那些已经超过这个最优规模的城市，人口“过多”了。

让我们来看一下研究者如果不考虑现实的制度背景，为什么会出错。

首先，我已经多次说过，中国的“城市”其实不是经济意义上的城市，而是一个管辖区，它可能包括了几个甚至十几个城市。

其次，在中国研究城市规模，必须要看到，中国的城市存在着供给侧的制度制约。我们不妨借助一个简单的图形分析。在图7.1中，由实线表示的倒U形曲线表示“基准”，这条曲线表示，城市规模的扩张既有规模经济效应，也有规模不经济效应，城市规模在O点达到最优（即最大化劳动生产率、收入和福利），超过O点的城市规模可以被认为“过大”了，这时，规模不经济超过规模经济。

图7.1　城市人口规模决定的基准、现实与政策路径

需要强调的是，这个“基准”下的城市最优规模本身是由一些参数来决定的：第一，技术（交通依靠马车、汽车还是地铁）；第二，管理（是否对拥堵和污染征税，公共品供给是否适应需求）；第三，产业结构（服务业比制造业更依赖本地需求，同时又更环境友好，因此以服务业为主的大城市的最优规模更大）。这三个参数在短期内可以认为是给定的，但在长期，动态地看，它们又是被内生地决定的，因为劳动生产率会反过来作用于技术、管理和产业结构，使得倒U形的实线发生右移。

暂且以实线为基准，让我们来考虑一个公共品（包括基础设施和公共服务）供给不足的城市，这时，对应于任何一个人口规模，规模不经济都更强，实线将下移到虚线处，而且，“最优城市规模”将在A点处达到，相对于O，城市人口将更早地超过最优规模。

现在，让我们假设，在实际生活中真的出现了人们所担心的“城市规模太大”的问题，对应的人口规模位于N点。请注意，在倒U形的虚线上对应的公共品供给是给定的，如果给定公共品的供给，政策制定者可能选择沿虚线箭头从N移动到A，这是在中国常见的控制城市人口的逻辑。

但是，A并不是真正的最优城市规模，真正最大化城市劳动生产率（收入、福利）的是O。所以，如果通过增加公共品供给，从虚线刻画的现状移动到实线刻画的“基准”，并从N移动到O，才是城市逐步实现最优规模的路径，在此过程中，公共品供给、人口规模和劳动生产率（收入、福利）是可以同步提高的。

回顾一下之前我们在第二章讲到的活力、宜居与和谐的矛盾：如果从N到A，即使可以小幅度地改善城市的宜居条件，也会牺牲经济增长（活力），而且需要用行政手段将一部分人挡在城市之外，牺牲和谐。

但如果增加公共服务和基础设施的供给，从N到O，则活力、宜居与和谐三个目标可以兼得。

回过头来说说城市的承载力。

在规划界，有一个非常流行的词叫“以水定城”。比如，长期以来，人们认为，北京是严重缺水的城市，而上海是个“水质型缺水”的城市，也就是说，水的总量够，但质量不高。

我们还是用数据说话吧。城市的生产和生活用水并不一定随着人口和经济的增长而快速增长。以北京为例（见表7.1），第一行是北京的人口，在2001—2015年期间，增长了60%。第二行是北京的GDP，增长了近七倍（未考虑价格因素）。第三行是北京的用水量，不仅没有增加，反而减少了。

表7.1　北京的经济、人口与用水

数据来源：《北京统计年鉴》（2002年、2016年和2021年），中国统计出版社。

意外不意外？原因在于北京的农业和工业用水大幅度下降，这是两个用水大户。我们再来看生活用水，在人口增加60%的情况下，生活用水仅从12亿立方米，变成了17.5亿立方米。用水增长比人口增长慢一点，这是规模经济的体现。

再看用水的结构，北京的确开采了大量的地下水，但地下水的开采量已经逐年急剧下降，根据这个数据做简单外推，再过15—20年的时间，北京就不用再开采地下水了。(1)北京的水哪儿来的？南水北调是其一，再生水的数量比南水北调的水还要多。这些都得益于管理和技术的进步。

我们可以算一笔很简单的账，假设目前北京的用水总量不变，也不考虑未来还有可能用海水淡化的手段来供水，(2)仅就目前水的总量和北京居民的人均用水量，如果北京不发展农业，北京的农业用水量就可以再容纳800万人。也就是说，即使认同北京的水总量不能增加，仅以目前的水来“以水定城”，那么北京可以容纳3 000万人口，更不要说未来可以运更多的水进来，可以有海水淡化，可以有节水的技术，可以让水价涨一点，提高水的利用效率。

到了2020年，北京人口比2015年略有增长，GDP是2015年的1.57倍（未剔除价格因素），供水总量也仅略有增长。而用水的结构则进一步优化，特别是地下水使用量明显下降，再生水使用量明显上升。有趣的是，人口增长了，生活用水总量却低于2015年。

上海也是靠增加供给来解决供水问题的。2011年6月，位于长江口的青草沙水源地原水工程全面建成通水。其水质要求达到国家Ⅱ类标准，供水规模占上海原水供应总规模的50%以上，受益人口超过1 100万。当前上海面临的真正问题是，如何保持青草沙水库水质，避免周边工业排污的影响。

还有一次，一位来自西部某大城市规划部门的人告诉我，他们在做城市规划的时候曾到水务部门问应该规划多少人口。水务部门的回答是，你们先告诉我未来大概有多少人，我们来想办法。你看，实践部门的人都不认可“以水定城”了。

万幸的是，2019年8月26日中央财经委员会第五次会议提出，要“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力”。承载力是可变的，这一点终于被澄清了。

那么，除了那些把承载力当作是固定值的伪科学之外，人们焦虑的教育短缺现象是不是另一种形式的承载力呢？超大城市有些公共服务（主要是中小学教育）并没有按照常住人口来规划，这与地方公共品提供主要由地方财政负担的体制有关。结果就是，地方政府往往忽视了对外来常住人口的公共服务，特别是与户籍相关的公共服务。从图7.2和图7.3可以看到，一边是人口不断增长，一边是北京和上海的中小学数量持续下降。中小学的招生人数曾经一度上升，但从2013年提出严格控制超大城市人口规模后，招生人数也是下降的。现实情况是，即使企业愿意为外来人口的子女提供教育，愿意开办学校接纳农民工子弟上学，也基本无法办得到。根据估算，中国有大约五分之一的留守儿童，他们的父母就工作于“北、上、广、深”四个一线城市。(3)这里是全中国最富裕的地方，既存在大量对于外来务工人员的需求，同时也应该最有责任和义务解决留守儿童问题。事实上，这方面的工作做得非常不够。

数据来源：《北京统计年鉴》和《上海统计年鉴》相应年份。

图7.2　北京和上海的中小学数量

数据来源：《北京统计年鉴》和《上海统计年鉴》相应年份。

图7.3　北京和上海的中小学招生数量

我还经常听到这样一种说法，之所以要控制城市的人口规模，是因为政府的管理能力跟不上。如果你真的相信是因为政府管理能力不够，不能提供更多、更好的公共服务，那当政府去控制人口的时候，它的管理能力够吗？

面对人口增长，同样的公共管理能力，以及相应的资源，是用来建学校，还是关学校？在这个问题上，成都就一直非常重视外来人口子女的教育，值得点赞。

在社会发展和公共服务方面，近年来中央的方针政策已经非常明确。2019年8月，《中共中央　国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》中指出，要“把社会主义核心价值观融入社会发展各方面”。2020年3月，中共中央、国务院《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中提出，要“建立城镇教育、就业创业、医疗卫生等基本公共服务与常住人口挂钩机制，推动公共资源按常住人口规模配置”。

那么，城市的边界是不是完全由市场经济决定的呢？当然不是。

土地的需求由企业和居民来决定，但是土地的供给却由自然和政府来决定。有些城市，它的范围本来就受制于自然条件，比如说像新加坡这样的岛屿型城市，还有像香港这样由岛屿组成并且大约70%是山地的城市。再比如说，有些城市地形起伏坡度大，城市的发展也会受限。不过，自然条件对城市面积扩张的局限，最后还是会体现在经济成本上，比如说为了扩张城市面积，新加坡和香港都进行过填海，这些都是可以计入城市扩张成本的，在这个意义上，由自然条件局限所形成的城市边界仍然属于市场经济的范畴。随着人类文明程度的提高，城市扩张的成本，已经不只是经济意义上的成本，还包括生态的成本，比如填海造成的生态破坏。

那在城市边界的决定过程中，政府又发挥着什么样的作用呢？需要直接管制城市用地规模吗？

政府会对城市的土地供应进行一定的管制，比如说美国的土地分区制度（zoning），就对城市的土地供应有一定的影响。这样做的合理之处在于，政府能对一些很难用市场价格进行评价的资源进行保护，比如说国家森林，或者城市附近的湿地。

除了土地供应之外，住房的供应有时也是受到政府管制的。住房供应管制的原因就多种多样了，有的是合理的，比如说对一座古城来讲，有必要对建筑物的高度进行管制。像日本的京都和中国的西安、苏州这样的城市，为了保持古城的风貌，就必须对特定区域的建筑物高度甚至外观设计进行规定。

还有一些情况，管制建筑的高度纯粹是出于一个社会的技术水平。比如说印度的城市就有比较严格的建筑物高度管制。印度同事告诉我，长期以来，印度之所以对建筑物的高度有所管制，很重要的一个原因就是造高楼的技术还不够，比如缺乏将水运到高层建筑顶上的能力，这些问题现在在印度也逐渐被解决了。

对于该有多少土地用于城市建设，在城市建设用地里又有多少该分配在工业、商业、住宅等用途上，本质上是将土地用于什么用途可以最大化土地价值的问题，取决于人们对于土地利用价值的评价。在大多数情况下，不同的土地使用者对一块土地在不同的用途之间进行竞争，最佳用途的价值就体现在土地价格里。

当然，并不是所有资源的评价都能体现为价格，有些东西的价格本身就不完全由市场来决定，比如说类似于教育、医疗设施和公园用地，这些用地需求的价格不完全是由市场的供给和需求来决定的；还有一些资源（或者服务）甚至根本没有市场价格，比如说森林。国家自然公园的票价只是象征性的，根本不能反映自然公园对于整个国家的意义。

还有一种情况是，土地的用途发生了动态变化。如果仅仅按照当前的市场价值来进行土地开发，那么到了未来，一旦土地的最佳用途发生变化，而土地作用的调整成本巨大的话，就需要对于未来的用途做一些准备，对当下的用途持谨慎的态度。

面对上面这几种情况，政府就需要动用规划来考虑，保留多少用地作为非城市建设的用途，同时又开发多少土地用于城市建设。所以问题的本质实际上仍然是政府和市场各自在决定土地用途过程中起到什么作用。

在中国不同的地方，地方政府在土地开发里所起的作用，既有可能让城市过度扩张，也有可能让城市土地供应不足。

中国的城市建设和规划总体上是以地级市和直辖市为单位的，而这个意义上的城市有一个相对独立运作的税收体系，要最大化当地的经济总量、招商引资和税收，并且为当地提供地方性的公共服务和基础设施。于是，每一个地方的政府都有积极性去增加当地的城市建设规模，这样一来，就导致了很多地方城市面积快速扩张，但是城市的人口却没有相应的扩张，甚至还有可能在减少。在过去十多年间，中国城市平均人口密度下降了几乎一半，就和城市面积快速扩张有关。

与此同时，一些东部大城市面临着土地供应不足的情况。社会各界经常认为大城市已经太大了，这种声音变成政策主张，就是要限制城市的建设用地增长。在一些超大城市，存在人为划定城市蔓延边界的情况，甚至出现了建设用地减量的规划。如果建设用地供应不足，地价就会快速上涨，使得企业生产成本和人们的居住成本快速上升。

对于土地和住房供应的问题，我们在下一章结合城市的房价再详谈。

7.2　连接与分化：技术会消解城市吗？

曾经看过一段视频，在日本，人们用全息影像技术让邓丽君在舞台上“复活”了，她仿佛又回到了我们的世界，很多现场观众为之落泪。

100多年来，人类的信息技术水平发生了极大的变化，从电话、电报，到今天的微信语音和视频电话，还有网上视频会议，甚至全息影像技术也已经实现了。于是，有人惊呼，信息技术的进一步发展可能会使得见面的需求有所下降，城市的集聚可能因此而显得不重要了。真的会这样吗？

不能否认，信息技术的确取代了一部分人和人见面的活动。网购和快递行业的快速发展，的确使得实体店业绩有所下降。美团业务的增长，也的确同时伴随着一些餐厅生意变差。新冠肺炎疫情以来，很多线下活动都转向了线上，包括教育、文化、娱乐。这些现象，我们每个人都有体会，但这真的是事情的全部吗？恐怕不是。

让我们来一起看看，我们的思维出现了什么盲区：

1967年，美国心理学家艾伯特·梅拉比安（Albert Mehrabian）曾提出“7%-38%-55%定律”：当人们进行面对面沟通的时候，会使用到几个主要的沟通元素——用词、声调，还有肢体语言。所谓的“7%-38%-55%定律”，指的就是这三项元素在沟通中所起作用的占比，用词占7%，声调占38%，肢体语言占得最多，是55%。其中，与语言有关的信息不到一半。

2020年，由于新冠肺炎疫情导致企业复工延迟，人们突然有机会对线上办公做了一场大规模实验。

线上办公优点不少，比如不受地点和时间限制、节省通勤时间、自由度高，等等。如果是线上直播的讲座，就更神奇了，几十万人甚至上百万人同时在线，这一点，线下的场景无论如何做不到。

但我认为，在可以预见的未来，线上办公无法完全取代线下办公。因为线上办公相较于线下办公至少存在四大短板：互动性差、不易监督、缺少“随机见面”的机会、失去社会交往。

首先，从互动形式上来看，线上“多对多”交流的效果较差。线上的互动中，“一对多”比较容易实现，直播的讲座就是这样。但如果开一个二三十人的、有比较多互动和讨论的会议，就容易出现混乱了。像大学里的教学，课堂上很多人交叉发言，热烈讨论，这种气氛很难在线上实现。

疫情期间，商学院有MBA学生提出，在家上网课，学院应该要退学费。如果你真的相信线上教育可以取代线下教育，那么，在家上网课，让学生省下了去学校上学的时间成本，享受了这些“便捷”的教育服务，学生应该向学院多交钱才对啊！

同样的道理，线下办公时，不同的小伙伴在办公位之间随便走动，需要多人讨论的时候，就开个小会。而在线上，需要处理一件事，得给不同的人打电话，或召集多人在线上同时开会，同样难以随时插话，也难有肢体语言。

2020年8月30日，网易财经报道了一则新闻，背景是平安资管与所调研的企业乐歌股份在进行视频会议时产生了一些误会。乐歌股份董事长发文表示，视频会议会导致沟通中人文要素不足。比如无法面对面，无法握手。尤其在对方关闭视频的情况下，无法看到对方面部表情反馈，容易造成情感交流的缺失，以至于造成误解。

其次，线上活动需要将任务交代得非常清楚，所有的业绩都以任务导向，并且以业务完成的数量和质量作为评价。但对于一些并不容易描述清楚的任务，线上开展就比较难了，而线下互动和监督可以给予员工随时随地的创新压力和工作压力。在线教育也是一个道理，新冠肺炎疫情期间，学生在家上体育网课，就出现体育老师在屏幕里做操，孩子躺在床上看的滑稽现象。线上开会也有类似问题，非常容易开小差，不瞒读者，我自己就经常走神。

随机见面同样是线上办公难以实现的，但它又是线下办公促进交流的重要环节。举例来说，在办公室工作累了可以去茶歇间喝口茶，碰到另一个人，就和他聊几分钟。这种见面几乎是随机发生的，而这种随机的见面，对于高科技性质的企业和大学来说是非常重要的，它让不同的人之间产生了知识的随机组合。

而社会交往更能体现线下办公的必要性。社会交往可以增进人和人之间的感情和信任，这在促进组织内协调和合作中是非常重要的，它还可以产生很多联合创新的机会。

位于上海的“造就”是一家专业做文化产品的公司，在新冠肺炎疫情之前，他们几乎所有的活动都是线下的。疫情暴发之后，他们不得不把活动转到线上。有趣的是，虽然“造就”大幅度增加了线上的产品，但随着疫情的过去，原来在线上办公的小伙伴们，都回到了线下的办公室。他们告诉我，线上办公期间，大家看上去都非常忙，其实很大程度上是通过电话协调各种事务造成的效率大幅度下降导致的。

线下活动（包括办公）的重要性，意味着人口密度对于城市仍然是重要的。

人们总是比较容易看到线上活动对于线下活动的替代，却容易忽略线上活动和线下活动也有互补的一面。

比如说，网购的确取代了实体店，但是网购越多越需要线下的快递小哥，而快递小哥的工作仍然是充当连接服务业的生产者和消费者的面对面活动的桥梁。网上招聘网站的确取代了递交简历的邮政活动，但是最后还是无法取代面试——而且面试对象筛选的范围更大了。

在学术界，的确有很多人，包括我自己，借助网上的互动来实现跨城市甚至跨国界的合作，有些时候甚至论文都写完了，不同的作者都没有见过面。但是，在绝大多数情况下，不同的作者，还是希望能够面对面来把一些问题讨论得更清楚。在概率意义上，我们的合作者更多的还是生活在一个城市，甚至工作在同一所学校。经济学界早有研究说明，一个专利拥有者会更多地引用距离自己近的人的成果。(4)

互联网公司的产品方便了大家，但互联网大厂分布在哪些城市？你会发现，基本上都在大城市。比如北京有百度、抖音、快手、滴滴、京东、新浪、美团等，杭州有阿里巴巴、网易，深圳有腾讯，上海有B站、喜马拉雅FM、饿了么、携程和大众点评。大公司需要人才，留住人才又需要好的医院、好的学校、好的生活环境以及公共设施。更重要的是，互联网的大公司自己就需要大量线下的互动来交流信息和促进创新。

对了，说到面对面交流的重要性，以及它跟线上活动的互补性，还要提到直播带货，有头部主播在接受《南方都市报》采访时，讲了这么一个细节，“你可能会看到我有段时间没有直播，我去了欧洲，去了泰国或者什么地方，其实那个时候我不是去旅游的。我是去跟一线品牌见面，我去跟他们聊天。我要聊什么？他们在做产品的时候，他的想法是什么？我要吸取这方面的经验”。

此外，很多活动表面上看是线上的，但它本身就依赖于线下的规模经济，在大城市和人口密度高的地方更容易发展起来。随着新经济的发展，互联网还在强化大城市和人口密度的优势。这里，我们不妨分享一些来自新商业模式的观察。

提起“盒马鲜生”，估计各位都不陌生，特别是在大城市工作的朋友们，不管是在商场购物，还是在地铁出口、办公区域附近，甚至是在手机里，可能都买过“盒马鲜生”的东西，享受着“盒马”的“生鲜”。

在新冠肺炎疫情的影响下，满足线上、线下买菜“新刚需”的零售市场，成了为数不多逆势增长的新经济，“盒马鲜生”借机腾飞。有数据统计，截至2020年10月21日，“盒马鲜生”全国开店总计321家店，覆盖16个省、24个城市，基本都是一线大城市以及新一线城市。在10月份的前21天里，盒马开了6家门店。数据又显示，“盒马”的选址大部分在人口集聚的住宅区域、大型购物商场以及人群高流动的地铁口、商务写字楼等。

那么，在这些已被互联网联结起来的城市，“盒马鲜生”的商业逻辑是什么？它实际上就是一个前置到消费者面前的大型仓库，它在不同的需求上提供了多样性的选择，不管是海鲜、蔬菜、蛋糕还是酒水饮料，应有尽有。在消费者看来，盒马的商品品类满足了消费人群更多样的需求。但为了实现这一点，盒马必须借助人口密度，在一定的地理范围内让每个品类获得足够大的需求规模。人口的集聚让邻近盒马的消费者有了更多的商品选择，同时也让“盒马鲜生”在人流密集的区域布局——商品多也不用担心库存。

互联网还推动衍生了线上购买模式。饿了么骑手能够在短时间内帮你把线上下单的商品送到家或者工作区域。对于线上购物的消费者来说，互联网节约了时间成本，大大提升了生活的便利性。

那么骑手代购的便利性是什么带来的呢？仍然是“人口集聚”。在高密度的城市街区，骑手每单的配送距离以及用时更短，消费者既不需要长时间等待，也不需要支付因距离远所产生的高额配送费。配送费是什么，就是你点外卖后骑手送货到你手上的通勤成本，它转化为了骑手的收入。高密度的人口集聚能让骑手减少通勤成本，让外卖在更短时间内送到消费者手上。举个例子，在上海中心城区，2公里距离的外卖配送费是4元，而在安徽某小县城，同样距离的配送费是8元。同时，在高密度的街区，骑手可以同时接几单，然后优化路线，在一个小区里就能送很多户，减少了每单的平均通勤成本，提高了个人收入。这就是人口集聚带来的好的连环效应。

人口集聚所带来的好处在城市内、城乡间和地区间都有体现。在上海叫外卖，出了外环很多餐馆就不提供外卖服务了。如果生活在农村，就更加别想有人把中饭帮你送上门。长三角地区被戏称为“包邮区”，其实也是因为网店借助于规模经济可以分摊快递的成本，从而可以用包邮来作为一种吸引客户的手段。

大城市较高的人口密度还产生了一个好处，那就是在不需要太大的地理范围内，就有足够多的商家，而且商品的品类足够多，仅仅通过骑手代购就能够足不出户地获得多样性的选择。多样性主要和人口密度有关，当然也和人流量有关。大城市（特别是地铁口附近）人流众多，带来了更丰富的商品需求，能够支撑多样化的商品供给。但是小城市和大城市的郊区就恰恰没有这个人口集聚效应，小城市的住宅、校园、写字楼等分布太分散，人口密度较低，人流小，在较小的地理范围内无法满足多样化的商品需求。

上海近年还产生了一种数字化赋能的新商业模式，作为“早餐工程”的一部分。企业运用大数据分析，发掘早餐用户数据价值。同时，政府大力推动早餐售卖终端数字化，推动“网订柜（店）取”。也就是说，消费者可以在地铁上就下单，然后出了地铁站，在附近商家，或者提货柜提取早餐。据调查，盒马、百联等企业都拓展了网订柜（店）取服务，BK24、农工商、必胜客等也开通了网订柜（店）取功能；第三方电商平台企业铺设智能取餐柜，覆盖数千家早餐商铺及品牌，实现早餐到家和到店服务。这种新的商业模式也是在人口密度高的地方（特别是地铁站口）容易实现。

你可能已经注意到，在“互联网城市”的发展下，小城市刮起了一股“社区买菜”风，这是不是可以弥补小城市的不足呢？社区买菜，顾名思义就是通过微信群等平台将同一个社区有买菜需求的人群聚在一起，大家“团购”买菜。小城市的买菜和大城市的买菜，都可以通过互联网提升买菜的便利，但两者却有很大的不同。小城市总体来讲人口密度较低，在较小的地理范围内，难以配套足够丰富的商品品类，于是，社区算是体现了“小规模”人口集聚效应，产生了“社区买菜”这个互联网产品。但是菜的保质期短，如果菜的品种多的话，就需要更多人口来分摊成本，社区远远达不到这个人口规模，所以小城市的“社区买菜”供货品种不会太多。

而大城市的买菜则不同，在社区周围不远的地方便有足够丰富的商品品类，包括前面已经提到的类似“盒马鲜生”这样的商家。因此，只需要通过美团的配送资源，在“菜大全”这样的APP下单，就可以享受市场新鲜蔬菜30分钟到家的服务。在大城市，“社区买菜”这种团购模式虽然也在发展，但就没有那么强的优势了。你看，同样的线上买菜，在大城市发展起来的，是基于多样性和个性化需求的模式；而在中小城市，“社区买菜”是用社区人口加总来形成规模经济效应，可仍然难以满足多样性和个性化的需求。

也许你会说，现在信息技术都已经可以帮助农民卖农产品了。一点不错，信息技术可以帮农村发展农业，但并不意味着可以让更多的人在农村长住下去，因为信息技术没有改变这本书前面所说到的一个道理：在很大程度上，农村地区所能提供的产品和服务的总量是有限的，农业GDP在国家GDP总量中所占的份额是逐年下降的。

网络甚至会强化城市的优势，而不是相反。我曾经在贵州调研，当地的“返乡青年”希望通过网络电商把当地的农产品卖出去。有没有用呢？有。但是，总的来说，电商所起到的作用更多是把外面的东西卖进农村。为什么会这样？因为城市生产的产品是有规模经济效应的，成本已经压到最低，价格优势明显，现在，网店又可以进一步拓展市场，商品当然就可以大举进入农村了。而农村的产品呢？虽然也可以借助于网络来销售，但如果没有规模化的生产，成本还是降不下来，除非卖的农产品非常有特色，让人们对价格不敏感。

网购的确方便了农村和小城市的居民，但也正因如此，大城市周围的企业获得了更大的市场。同样道理，快手上的直播带货，可以让新疆的消费者跟得上沿海地区的时尚，互联网似乎抹平了全国各地的消费差异，而站在生产者的角度来说，恰恰是直播带货拓展了浙江服装厂的销售范围。消费者和生产者实现了“双赢”。

电商时代，抹平了消费，集聚了生产。

进一步的，对于那些可以借助于线上服务来实现的消费，如果的确实现了线上对线下的替代，那么人们就可以把节省下来的时间和空间更多地用于线上无法取代的线下活动。比如说，如果买衣服在网上就可以做到的话，那么我们就可以把节省下来的时间用来看电影了。所以，服装店确实生意冷清了，但影剧院和咖啡馆却火了。甚至书店在冷清了多年之后，又火起来了。不同的是，现在的书店已经不只是卖书，而是同时卖咖啡和文创产品。

同样道理，如果真的有更多的活动可以线上完成，线下活动减少，道路就更通畅，出行的成本就下降了，不能被线上替代的线下活动就会相应增加。美团的朋友告诉我，近年来开通在线预约功能的KTV、密室、足浴、酒吧、健身中心、轰趴馆、私人影院等商户的比例快速上升。这些都是无法被线上取代的消费，但利用线上预约的方式，实现了更高效的供求匹配。

我顺便给做服务业的朋友提点建议。如果快递可以让城市中心的一部分餐馆消亡的话，这仅仅说明外卖让人们觉得没有必要花时间去餐馆里吃东西，但是，餐馆作为朋友见面的地方，这个功能是外卖没有办法取代的。所以，餐馆的装潢、就餐的环境和服务，将会变得越来越重要。在长沙，有一家一度“一天接待3万人，还有1万没吃上”的爆红餐厅“超级文和友”，这是一间被刻意设计成20世纪八九十年代老社区的餐厅，它用几十万件建筑旧物和老家具，打造了一家“超级怀旧游乐园”，然后再在其中汇集当地老字号的餐饮增加多样性。但这个模式可否复制到其他城市，还需检验。同样道理，一些商场的实体店如果被网购所替代，那么商场的功能就应该更加注重向体验经济转变。人们是没有办法通过线上服务来体验陶艺馆的手工制作的，也没有办法在网上体会攀岩活动。线下书店的生意的确在很大程度上被网购取代了，但是坐在书店里边喝咖啡边翻翻书的文艺青年体验却是线上无法取代的。

我了解过一家健身房，新冠肺炎疫情期间，健身房受到了巨大的冲击，有些健身教练转向线上指导学员。但疫情控制住之后，去健身房健身的人反而更多了，因为人们更重视健康了。

哈佛大学教授爱德华·格莱泽（Edward Glaeser）在其著作《城市的胜利》（ Triumph of the City）里讲过这样一句话：网络空间里的交流将永远无法与分享一顿美食、一个微笑或一个亲吻相提并论。

我还关注到“电子竞技”。按照道理来说，电竞是电子游戏比赛达到“竞技”层面的体育项目，而电子游戏是完全可以在网上完成的，在哪儿玩、在哪儿比赛，不是一样吗？如果你这样想，又错了。现在中国最大的电竞中心是上海。顶尖的电竞赛事，都是在线下办的，然后，再通过各种媒体进行转播。线下比赛现场的“赛事经济”和其他体育赛事并没有太大区别，同样是广告商赞助，同样会拉动餐饮、旅游和文化产业。

起初，英雄联盟赛事举办地位于江苏太仓，之后迁回了上海。为了方便选手往来比赛现场，有相当多参与比赛的俱乐部都将基地安置在了上海。随着联赛规模逐年扩大，相关产业的生态体系也日渐完善。除了战队和主办方以外，越来越多的媒体、赛事执行、直播、电商等围绕着电竞赛事的合作伙伴与内容供应商加入进来，上海成为整个行业最大的资源人才集散地。根据《2019年上海电子竞技产业发展评估报告》，有接近半数的知名俱乐部在上海落地，三成的大型电竞赛事在上海举办，中国电竞80%以上的公司、俱乐部、明星都集中在上海。(5)那上海的优势在哪里？还是规模经济产生的集聚效应。

另外一个容易被人忽视的事实是，信息技术虽然取代了一部分面对面的交流，但是，信息技术以及应用的发展本身是需要集聚的，而这恰恰是因为技术人员是依赖与别人面对面交流来产生创新的。创新集中在城市，特别是大城市，本身就是城市功能的重要体现。创新的集中，就会带来其他面对面服务的需求，包括服务和公共服务的消费。

一些头部的直播带货主播，往往把工作室设在市中心，除了因为前面已经提到的他们需要有一个团队共同工作之外，还因为他们需要接近足够多的商品品类，以使直播间可以保持商品多样性和新鲜感。那么哪里有足够多的商品品类呢？大城市，而且是市中心，武汉的汉正街已经成为直播带货的网红基地，就有这个逻辑。

由于以上所有原因，信息科技的进步并没有让我们看到大城市的消解。相反，直到现在，正如我在第二章里就讲到的，人口还在继续向大城市集中。这个过程不仅在发展中国家继续，在发达国家，哪怕是美国、加拿大、日本和欧洲各国，人口也还在进一步向大城市集中。(6)

可以说，世界范围内的城市正在出现这样的局面：线上连接，线下分化。

分化，有时也是分工。在我看来，线上新经济的发展，是借助于互联网技术拓展了市场交易的范围，深化了分工。

而城市相比于农村，大城市相比于小城市，前者更能在互联网所形成的多样性和市场范围的相互强化中获益。多样性使得线上交易的范围扩大，反过来，市场交易范围的扩大又深化分工，强化了多样性。

经济学里古老的斯密定理说的是，随着市场范围的扩大，分工和专业化的程度会不断提高。我看到的正是一个当代的“线上的斯密定理”。

我们已经花了很多篇幅来讲信息技术。其实，信息技术只是很多技术的一种，大量的技术发展是旨在解决人类所面临的问题的，其中，城市内部所存在的各种问题本身就在通过技术加以解决。这些技术革命带来的结果就是城市的生活质量将进一步提高，并使城市的规模能够进一步扩张。类似的技术不胜枚举，包括我们前面说到的造高楼的技术——现在一些大楼的地基都深入地下100米。城市的供水技术本身也在不断地提高，其中包括水的循环利用，也包括海水淡化的技术。

在这场新技术革命改变城市生活的进程中，信息技术的角色尤为重要。为解决城市发展中所遇到的各种难题，飞速发展的互联网正被用于城市的信息化建设，“智慧城市”概念由此诞生，正成为未来城市可持续发展的新方向。互联网会瓦解大城市吗？不会，它反而成就了“互联网城市”。以近年来流行的物联网、云计算、移动互联网为代表的新一代信息技术，还有知识社会环境下逐步孕育的城市创新生态，正成为推动“智慧城市”建设的两大驱动力。

“互联网城市”就是运用了信息和通信技术等手段，感测、分析、整合城市各项资源，从而对民生、环保、公共安全、城市服务、工商业活动在内的各种需求做出智能响应，实现对城市的智能化管理，以减少资源消耗，降低环境污染，解决交通拥堵，消除安全隐患，最终实现城市和谐且高效的持续发展。恰恰是因为大城市的“大”，为大数据等新技术提供了更多数据来源和应用场景。

互联网的运用仍然依赖城市的人口密度，并且正在帮大城市解决它所面临的问题。技术和商业的结合，正在重塑大城市的生活方式。

所以，互联网会瓦解大城市吗？不会。互联网也不会瓦解人口密度，除非它是个怪兽，专门在大城市搞破坏。

很多人担心，新技术的变化，特别是人工智能和机器人的出现是不是可以取代一般劳动力，以使得城市并不需要那么多人口。实际上，被机器替代的劳动力大量出现在可编码的常规岗位(routine job)，制造业比较容易出现这种机器替代人工的情况。

在服务业里，也有一些岗位是能够被机器所取代的，这些岗位都有一个共同的特征，那就是可编码。比如说大数据可以代替比较初级的律师和医生来形成判案或者治病的方案，甚至大数据可以用来写一般的音乐和诗歌。但是对于个性化的、精细的服务，机器仍然不能取代人工，比如说餐馆里的服务员没有被完全取代，看护老人的护工更加难以被取代，对于疑难杂症的诊断和手术也不能完全依赖于人工智能和机器。

甚至在一些例子里，大数据技术的应用和普通劳动力是互补的，反而催生了大量的岗位。比如说，滴滴这样的公司就创造了大量网约车司机的岗位。(7)同样，也是因为信息技术，快递业务和送餐小哥成了新兴职业。哪怕对于一些非常传统的服务业，比如说家政服务，数字化都可以为其赋能。上海有一个叫“悦管家”的企业，就是通过手机APP线上预约和大数据的算法，来就近匹配家政服务的需求和供给，使得一个家政服务员可以一天服务四家人，月收入可以达到8 000元。

不仅如此，恰恰因为一些传统的职业被取代掉了，大量劳动力能够被有创意的企业雇用，一些新兴的职业不断地被创造出来，来提供原来并不存在的市场化服务。这里我仅举一个例子。运营“无印良品”的日本企业“株式会社良品计画”，为响应顾客的家居需求，提出强化店员的服务能力。这项拓宽无印良品服务范围的创意，包括结合室内设计提供收纳方法建议等。在产品上也不仅限于无印良品的产品，还有与公司无直接关系的换灯泡、清理百叶窗、安装画框等。而这样的精细化、专业化服务，通常只有在大城市里才有规模经济效应。

在上面这些例子里，每一种技术都会让城市的生活变得更美好，而不是相反。而每一种让城市生活更美好的努力，都给了城市进一步长大的可能性，在这个意义上，人类的脚步从来没有停止。

在小城市和大城市之间，大城市的服务业就业比重远远高于小城市，即使就业岗位被机器人替代，恐怕也是小城市制造业里的就业被替代得更多。

新冠肺炎疫情曾让人们以为大城市的路走错了。其实不会。疫情的确暴露出了大城市管理中存在的问题和短板，疫情结束之后，大城市会采取补短板的措施，那些不补短板的大城市会失去机遇，而补了短板之后，大城市只会变得更强大。

真正有可能使城市或者大城市走向消解的因素可能有两点。第一，人性变了，人不需要与朋友和亲人交往了，而只需要和机器人打交道。这一点不太可能，即使人们真的只需要和机器打交道了，一个孤立的人，也不太可能完全依靠机器来解决自己生活的所有问题，人和人之间还是不能距离太远。相反，近年来“情绪消费”成为都市年轻人消费的新热点，例如萌宠互动馆、轰趴馆、发泄吧、健心坊、极限运动体验馆等。

所以，真正使得城市或者大城市走向消解的因素可能只有一个，那就是交通技术极速进步。我曾经在前面请读者做过一个思想实验，那就是当从北京出发到上海可以零成本地只花一秒钟，会发生什么。如果这一天到来了，城市恐怕就真的变得不重要了。但是这只是一个理论上的可能。

7.3　应对人口增长：规划、技术与管理

规划和计划在英文里是同一个词，但在中文里，还是要区分一下。

城市肯定是需要规划的，因为城市的基础设施和公共服务需要能够适应未来的人口增长。但规划不是计划，只能是预测。由于人口迁移本身表明了人们对美好生活的向往，所以，对于城市人口总量的直接管制很可能会偏离满足人民对美好生活向往的目标。

大致预测出人口的空间分布，不仅对于基础设施和公共服务的规划非常关键，而且对于企业和个人的选择和投资也非常重要。

那么城市人口可以被预测吗？我认为可以，只是不一定那么精确。

还记得我们之前讲过的“齐夫法则”吗？如果一个国家的城市人口分布大致符合“齐夫法则”的话，那么这就意味着，只要把一个国家最大城市（都市圈）的人口规模给预测出来，然后每一个城市再找到自己在这个国家城市规模排序中的大致位置，这个城市就可以大概知道自己的人口规模了。换句话说，如果最大城市的人口是 p的话，那么排位在第n位的城市人口大概就是p/n。

不过社会科学的预测无法做到自然科学那么精准。“齐夫法则”虽然是一个统计规律，但是对于最大的一些城市，这个规律的预测准确度反而不高。在中国有两个因素可能会使得一些大城市的人口长期偏离“齐夫法则”。

第一，在世界上绝大多数国家，政治中心同时也是最大的经济中心。当政治中心和经济中心分离的时候，往往这个国家又是比较偏自由经济的，首都的城市规模并不大。美国的华盛顿、澳大利亚的堪培拉都是这样的情况。像中国这样，首都不是经济中心，但行政职能非常强，城市规模巨大的情况很少。也就是说，在未来相当长的一段时间里，北京的人口规模可能不会和上海差太多。

第二，行政力量可能会刻意地让中国存在十个左右国家级的中心城市。这些国家级中心城市的人口可能都会达到千万以上，甚至2 000万以上，使得大城市的分布相对来说比较均匀。这样的话，就意味着中国前十位的城市（都市圈）对“齐夫法则”的偏离度也是比较高的。

但是，即便出现以上偏离，也仍然不能忽视一个事实：随着人口更为自由地流动，中国的一些大城市及周围的都市圈人口将继续增长，一些人口流出地区，人口还将继续负增长，整个国家的城市体系总体上在趋近于“齐夫法则”。

还有一个办法可以预测未来中国城市人口的空间分布，即利用“空间均衡”的思想。如果可以大致预测出中国经济的空间分布，再假定人口自由流动在2035年时基本实现，这样，每个地方的人口份额大致等于其GDP份额，让最发达地区的人均GDP大约是欠发达地区人均GDP的1.5倍左右，就基本上实现了生活质量意义上的“空间均衡”；然后再用人口份额去分拆全国总人口，就可以大致估算出人口的未来空间分布了。

所以，关键是要预测出未来中国经济的空间分布。如果经济发展在很大程度上取决于地理条件，也就是到大港口和大城市的距离，那么，我们就可以根据历史数据大致来预测未来各个城市的经济增长速度和经济规模。

下面是我们画的一张图（图7.4），展现了2035年中国人口的空间分布，其中圆圈的大小表示的是一个城市的人口规模。(8)

图7.4　中国未来人口空间分布预测（数据暂不包括港澳台地区）

尽管预测是危险的，但这个预测实在太重要了，它既可以避免人口流入地规划不足，又可以避免人口流出地过度投资。根据这张图，我们能做如下几个大的判断：

首先，“向心城市”现象——人口向中心城市周围的都市圈和城市群集中——将持续发展下去。

第二，中国最大的几个一线城市一定会成为与周边中小城市连成片的都市圈。如果类比东京都市圈，中国最大的几个都市圈范围内人口规模达到3 000万以上是大势所趋。

第三，包括北、上、广、深四个都市圈在内，中国可能会出现十个左右人口规模在千万（甚至2 000万）以上的都市圈。其他的城市，如果盲目把自己做大，既无必要，也不现实。建议谨慎为之。

第四，今天出现人口负增长的区域未来大概率会继续人口负增长，这个过程大约会持续20年到30年的时间。因此，在人口负增长的“收缩城市”所进行的扩张性城市规划，应该立即停止。“收缩城市”应该实施减量规划，并将公共服务向中心城区集中，帮助提高公共服务的效率和质量。

只要承认城市规模背后的客观规律，那么，对于大城市目前存在的公共服务和基础设施不足的问题，以及与人口增长相伴随的城市拥堵问题，就只有一个解决办法，那就是在供给侧增加总量，调整结构，优化布局。也恰恰在这个过程中，城市的承载力可以提高。

反过来说，如果采取控制城市人口规模的思维来治理“城市病”，既是缘木求鱼，也将得不偿失。缘木求鱼，意思是这条路的方向是不符合城市发展客观规律的；得不偿失，意思是效果不会太大，而且还会引起经济增长放缓、社会矛盾加剧等一系列负面后果。

(1)根据2019年10月14日《北京晚报》报道，北京40年来首次地下水位不降反升。“市水务局发布北京市平原区地下水最新动态信息显示，今年10月1日，本市平原区地下水埋深平均为22.81米，与上年同期相比，地下水位回升0.63米。今年降水量整体偏少，但地下水位却不降反升，这在40年来是首次出现。……首先，自2014年12月起北京开始接收南水北调来水以来，北京市充分利用外调水，有计划关停自备井，大幅压采地下水，让地下水位持续下降的趋势基本得到遏制，特别是平谷地区压采后地下水位回升明显。其次，北京市有针对性地开展了地下水回补工作……”

(2)海水淡化成本已经低于南水北调。参见《沿海城市“喊渴”，专家呼吁扩大海水淡化规模》，《科技日报》，2020年11月30日。

(3)留守儿童是指18岁以下的农村户籍学龄儿童，并且父母至少一方外出打工，不在身边。感谢魏东霞提供的测算结果。

(4)Jaffe, A. B., and T. R. Henderson, “Geographic Localization of Knowledge Spillovers as Evidenced by Patent Citations,” Quarterly Journal of Economics, 1995,108(3), 577-598.

(5)数据参见https://www.sohu.com/a/323688491_100057771。感谢陈懿之与我分享关于电竞行业的信息和看法。

(6)有基于中国城市数据的研究证实，互联网对于中国城市经济增长的促进作用主要发生在大城市。即使在平均网络渗透率较低的中西部，互联网对其大城市经济的促进作用仍大于平均渗透率较高的东部小城市。参见李杰伟、吴思栩：《互联网、人口规模与中国经济增长：来自城市的视角》，《当代财经》，2020年第1期，第3—16页。

(7)根据2020年6月6日滴滴出行公众号文章中的数据，滴滴是“中国最大的网约出租车平台、代驾、汽车租赁平台、互联网加油平台、互联网充电平台，是比Uber和铁路总公司服务人数还多的一站式出行平台。我们有1 166万名网约车司机，17.95万名代驾师傅，近6 000名两轮车运维师傅，围绕生态有3 000多家租赁公司，产业链上下游共计600余万相关就业，总共带动1 826万个就业机会。在我们（滴滴）的网约车司机中，21%是家里唯一的收入来源，还有12%是退役军人。……此外，滴滴平台有超过30万女性网约车司机”。

(8)详细的论证请参见Li, Pengfei, and Ming Lu, “Urban System: Understanding and Predicting the Spatial Distribution of Chinese Population,” China and World Economy, 2021, 29(4), 35-62。

第八章　何以安居：土地、住房与规划

2019年，有关鹤岗房子一万元一套的新闻点燃了互联网。之后有记者调查，虽然一万元一套是极端情况，但几万、十几万一套的房子却是普遍的。(1)这对于一线城市好点的地段，只是一平方米的价格。

在房地产界，一直有种流行的说法，说中国大约在2013年出现了房地产市场的分化。在那之前，全国的房价“齐步走”，一起涨跌；在那之后，是一线城市领涨，而跌的时候，一线城市又比较抗跌。

换个角度，中国房地产市场价格的分化趋势，其实在2003年的时候就已经开始出现了。来看一张图（图8.1）。

图8.1　不同土地供应状态下房价-收入比的分化

这张图里，我们把中国城市分成两组，按照这个城市土地的供给和需求之间的矛盾来划分。上面那条实线代表的是土地供应（建设用地指标）在2003年之后相对收紧的城市，(2)从需求端来看，这些城市大概率位于沿海地区，是人口规模比较大、收入水平比较高、人口密度也比较高的城市，很自然的，这些城市是人口流入的。

下面这条虚线正好反过来。这组城市大量处在中西部地区，人口规模往往比较小，人均GDP比较低，人口密度也比较低。这样的城市很多是人口流出的，它的房地产需求相对来说是比较小的。但是在2003年以后，这组城市的土地供应在全国的份额是上升的。

图上的纵轴就是房价-收入比。在中国，城市层面没有长时段的收入数据，我们就使用另外一个替代性指标，叫“职工平均工资”，所以纵轴实际上是一个城市的房价除以其平均工资的比值。

这张图中，在2003年之前，这两组城市的房价和工资之比都是在下降的。但是到2003年以后，这两条线就开始出现分化了。在需求旺盛但土地供给相对收紧的地方，房价持续上涨，另一组城市房价-工资比持续下跌。

如果你问中国的房地产市场是不是存在泡沫，大多数人会说“是”。(3)为什么？稍有些经济学知识的人会说，房价涨得比收入快啊——其实这话就是在用房价-收入比这个指标。

那么，房价-收入比高到底是不是代表有泡沫？为什么中国有的城市“泡沫”越来越大，另一些城市“泡沫”越来越小？

这一章，我们就从“房住不炒”开始说起。

8.1 “房住不炒”何时到来？

和其他东西的价格一样，在市场经济下，房价也是供给和需求相作用的结果。

先解释为什么通常可以用房价除以租金（或收入）的比率来看房价是不是合理。如果房子真的只是用来住的，不是用来“炒”的，那么，可以不考虑住房的投资功能，这时

这个式子不难理解。等号左边是贷款买房时的月供，右边是租房时每个月的租金。这意味着，如果住房只有居住功能，在市场达到均衡的状态时买房和租房是一样的，这就是我们通常所讲的“房住不炒”的状态。

通过对这个等式变换，可以得到：

从一个国家的长期来看，利率虽然会根据经济周期上下波动，但波动幅度不会太大。所以，房价-租金的比值会是一个比较稳定的值。

接下来看租金和收入的关系。你把多少钱花在跟住房相关的消费上和你的偏好有关。包括租房子，包括适当的装修和维护，这个开支会是你收入的一个比例，反映了你的偏好。

怎么理解偏好呢？我们举个例子。对于不抽烟的人来讲，香烟在他收入中所占的比重就是0。但如果他是个“烟鬼”，那每个月花在抽烟上的费用占收入的比重就会很高。

虽然每个人对房子大小和好坏的偏好不一样，但是，我们在这里讨论的是全社会的宏观问题，对整个社会来说，住房支出占收入的比值是比较稳定的，大约在30%—50%。这个比值我们用A表示，这时：

这样，你就明白了，为什么我们经常讲房价-租金比，或者房价-收入比，它应该是在一个比较合理的水平上。

也是因为这样的道理，如果房价-租金比，或者房价-收入比特别高，它意味着房价过高，可能没有长期的收入增长作为后续的支撑，那么这个房价就可能存在“泡沫”了。

但是，不要急，讲到这儿，还只是一个起点。如果真做到了“房住不炒”，房子只有居住功能，确实可以用房价-收入比或者房价-租金比来判断房价是不是太高了。但问题在于，上述式子仅当住房只有居住功能的时候成立，但住房除了居住功能外，还是一种可能升值的资产，因为上面的式子告诉我们，只要你相信一个城市的居民收入总体上是持续上升的，租金就会同步上升，房价在长期来看就会和收入一起上升，差别只是速度快慢而已。于是，有三个因素会导致房价上涨先于收入增长：

第一，收入增长预期。资产之所以能够升值，是因为我们预期它的价格从长期来看会上涨，如果预期未来的收入会上涨，那么房租和房价未来会跟着上涨。收入上涨得越快，房子就越值得早买，房价就越是先于收入上涨。

第二，城市化。中国目前处于城市化进程之中，越来越多的人口进入城市，也就是说，在平均收入提高的过程中，城市的人口规模还在增长，而且不同的城市人口增长速度差异非常大。在人口流入越多的城市，买房的需求就越可持续。预期到这点，这里的房子就越值得早买，房价-收入比就更高。

再敲一下黑板。坊间有种说法，说随着人口老龄化和少子化，未来的房子会卖白菜价。我提醒读者注意两点：其一，中国总人口增长缓慢了，甚至未来可能要负增长了，但城市人口仍会随城市化率提高而持续增长；其二，在城市之间，人口将越来越集中在大城市及周围的都市圈。在理解了人口在不同地区之间的分布及其变化趋势之后，仅在全国层面讨论房价是没有意义的。

第三，利率。当住房是可升值的资产时，住房又可以用于抵押贷款。而在相当长的一段时期里，相对于经济增长率，中国的贷款利率是偏低的，因为利率是受管制的，直到近年来才慢慢可以由商业银行竞争性地定价。(4)利率实际上就是贷款买房的成本，如果收入和房价涨得快，利率相对比较低，再加上老百姓没什么其他投资渠道，于是，大家就都去买房了。

在上述三个因素的共同作用下，房价就会快于收入提前上涨。在当前收入还没有涨上去的时候，预期未来收入上涨越快，利率越低，房价与收入的比值越高。而在城市之间，收入涨得快，人口流入多的地方，房价-收入比就更高。

上面是从需求方来看的房价决定因素。再敲一下黑板，单论这些需求方的因素，很难判断人们的预期是不是能实现。只有推动房价上升的预期并未实现，房价最后跌下来了，这才是“泡沫”，而这也只有事后才知道。

请大家千万注意，我们去计算房价-收入比的时候，算的是平均房价去除以平均收入。在一个市场经济下的房地产市场，通常不会所有人都买得起房子。为什么呢？换位思考一下，因为房子是不可移动的，因此，特定城市（或特定地段）的房子永远是稀缺的，人们会竞争性地购买这些房子，房子价格就会高上去。这时候，低收入群体就会买不起房子，或者有些地方的房价低（比如农村或人口流出的城市），人们也不去买。

所以，健康、可持续的房地产市场要做两件事：

其一，出于公平性的考虑，对高收入者买房进行一定程度的限制。比如房子越大越多，物业税（财产税）税率越高。也可以在住房特别紧缺的少数大城市限制一个家庭购房的数量。这些都可以使得作为资产的房子不至于过度集中在少数人手里。

其二，发展租房市场。即使严格控制高收入家庭买房，也不可能让房价降到所有人都买得起的程度。在任何国家的常态下，都有相当高比重的人是租房的。“居者有其屋”是指每个人都有地方住，但如果把“有”理解为“所有权”，这就不现实了。对于低收入者，政府还可以提供公租房、廉租房来满足他们的需求。

如果我们把世界上不同国家的房价-人均GDP比值（类似于房价-收入比）放在一起，中国这个比值确实比其他国家高。那么，这是不是就是“泡沫”的迹象了？

总体上来说，发达国家的房价和人均GDP的比值是比较低一些，而在发展中国家，这个比值是要高一点的。越是在经济发展的早期，你越会预期这个国家未来会有高速增长，而且人口会向城市迁移，那人们就早一点买房子，房价就涨上去了，房价和收入的比值就高一些。

但是，在发达国家，城市化进程已经结束了，人口在空间上的分布已经比较稳定了，同时发达国家经济成熟了，它的经济增长率会低一点。在发达国家当中，美国经济增长率已经算是高的了，每年百分之二点几。欧洲国家可能只有百分之一（甚至更低）的经济增长率。日本近年来的年均经济增长率仅略高于零。所以，在发达国家，除了少数几个大城市之外，房子并不是什么好的投资品。如果有人建议你去那儿买房，除非是自己住，否则就投资而言，还不如把钱用来买成长型公司的股票呢。

换句话来说，反而是在发达国家，房地产市场比较接近“只住不炒”的状态。很多人把发达国家的房价-收入比拿来直接与中国的数值比较，这是没什么可比性的。

话说回来，即使不和发达国家比，而只和发展阶段相近的其他发展中国家比，中国的房价-人均GDP比也是偏高的，这是不是就难以理解了呢？我接下来讲至少五个方面的因素，这些因素可以部分地解释为什么中国的房价-收入比高。

第一个因素，收入和城市化的预期。你对未来住房需求的判断，其实主要就是对收入增长和城市化这两个速度的预期。相比于同样处在发展中水平的其他国家，中国的经济增长速度是快于别的国家的。哪怕最近几年中国经济增长速度开始放缓，5%—6%的年均经济增长速度放到世界上仍然是比较高的。

第二个因素，利率。别的国家很少会像中国这样用行政的力量去压低利率，鼓励投资。直到2015年，商业银行利率的形成才逐步市场化，之前的利率相对于经济增长速度是长期偏低的。

第三个原因，土地供应政策。在大多数市场经济国家，土地是私有的。如果房价高了，开发商会去买地造房子，所以市场会有一个天然的机制，让供给去适应需求的增加。可是在中国，土地是公有的，城市里用来造房子的土地，要接受政府的土地供应审批，这个值得详细说说。

大家都了解，中国有“建设用地指标”制度，它影响着每个地区的城市土地供应。比如说在上海，房价已经非常高了，但上海能够把多少农村用地用来造房子，不是取决于上海的人口，更不是取决于开发商，而是取决于分配多少建设用地指标。没有建设用地指标，就意味着不能把当地的农业用地转化成城市建设用地，去造房子。

请回想一下前面我们对经济自治意义上的城市，与特殊的行政辖区意义上的城市和都市圈的区分——如果把中国的地级市、直辖市和欧、美、日经济自治意义上的城市进行比较，当然会觉得中国的大城市太大，中国的城市放在欧、美、日可能是几个甚至几十个市的概念。

长期以来，由于存在城市和都市圈概念的混淆，很多人都觉得中国的大城市已经建得太大了，所以要限制土地供给，甚至提出建设用地要减量供应，要把原来低效利用的工业用地恢复成农田和绿地。这样一来，土地供给被管制住，而需求随着收入和人口增长而增长，住房就显得相对短缺了。

如果高价格是供给短缺导致的，价格与收入之比也会上升，但能说它是“泡沫”吗？举个更简单的例子吧，我们不讨论房子，讨论包子。假设有10个人要吃包子，每个人饭量是吃一个。按照道理，市场经济之下，应该做10个包子，并且包子的价格取决于收入最低的人的收入。现在假设，包子只做了5个，包子价格由谁来决定？如果我们把这10个人按照收入从高到低排个序的话，包子价格就由排名第五那个人的收入水平来决定。

包子少了，包子价格就上涨了。如果要去算包子的价格除以人均收入的比值，人均收入没有变，于是比值就上升了。这种情况下的价格上升和价格-收入比的上升，是“包子泡沫”吗？不，它是包子短缺导致的。

又要敲黑板了，房价“泡沫破灭”一般表现为事后的房价下跌。通常所说的“泡沫破灭”是指人们事先对于需求增长过于乐观，导致价格偏离价值，事后看，实际的市场需求并没有增长得那么快。

但不是所有事后的房价下跌都叫“泡沫破灭”。如果人们事先预期某个一线城市房价会随着收入增长和人口增长而上升，于是，人们就去买房，房价-收入比高上去了。这时，政府说，要限制人口增长，后续的需求支撑没了，房价下跌。这好比市场上本来有10个人要吃包子，你突然把其中一两个能买得起包子的人不让他们在这个市场买了，于是包子价格下跌了，这个需求的消失完全是人为因素作用的结果，并不是没有实际需求。

还有一种可能存在的情况是，原来存在住房的短缺，房价很高，这时，政府意识到了问题，于是增加土地供应和住房建设，结果房价跌了。这只是新的供求平衡而已，也不能说是“泡沫破灭”。

再回过头来讲中国的房价-收入比为什么高。

第四个因素，公（廉）租房相对不足。我前面讲到，一个市场经济下房地产市场的通常状态不是所有人都买得起房子，但是公共政策应该保障所有的人都有房子住，为此，公（廉）租房就起到了非常重要的作用。中国的公（廉）租房建设经历了漫长的发展过程，在公（廉）租房供应不足的情况下，买房的刚性需求就更强了。最近这些年，公（廉）租房的供给被纳入了政府的工作目标，公（廉）租房总体数量是不小了，但在布局上又出现了一个问题。

有时，一些大城市的公（廉）租房建得离市中心太远。大城市的产业结构已经以服务业为主，大量的就业岗位集中在中心城区，如果把公租房建得很远，就会让人们觉得上班不方便，又花时间又花钱，所以有些人宁愿不要这个公（廉）租房。结果，一方面是中心城区的公（廉）租房很难租到，另一方面，相对较远的郊区公（廉）租房又出现闲置。

第五个原因就要讲到“学区房”了。 在全世界绝大多数市场经济国家，对于孩子上学这件事情，买房子的人和租房子的人是平权的。也就是说，一所好学校在招生的时候，不能因为你没买房子而是租户，就设置政策歧视。

在中国，特别是在大城市，能不能上好的学校，是有排序的。第一道关卡是户籍，第二道关卡就是“房籍”。所以学区房价格非常贵，其中一部分价格其实不是房价，而是学费。学区房的高价格也会抬高房价-收入比。

其实，除了上面五个因素，房价-收入比还和 收入差距有关。给定一个城市的土地和住房供给，如果收入差距扩大，那么，能买得起房子的人收入水平更高，均衡的房价也就更高。但这时，城市的平均收入水平却没有上升那么多，房价-收入比也会变得更高，但这种“高”已经超出了泡沫的定义。

由于上面这几个方面的因素，中国的房价-收入比高，其中有一部分是可以解释的。但是，这并不是说这样的房价-收入比是好的，恰恰相反，上面说的这几个因素中，好几个因素都是不利于人民福利提高的。

但我还是要再敲一下黑板，理性分析高房价的成因，比仅仅用“泡沫”这个词来谈房价要有价值得多。如果一味地用“泡沫”这个词，那么，政策含义就是去打压需求，结果却误伤刚需，甚至会把房价越管越高。如果认识到高房价主要是因为短缺，那么，就应该从源头上增加供给，帮助形成健康长效的房地产市场。我多年以来一直在呼吁，要在人口持续流入的大城市及周围都市圈做供给侧改革，增加住房的数量，并大力发展租房市场。

8.2　房市“冰火两重天”

在中国这么大的国家，决定房价的需求因素中，最重要的因素就是人口的空间分布。

我曾做过研究，中国城市和城市之间的房价差异，仅由外来移民占比这一个变量就可以解释41%。同时，人口多的城市反而因为规模经济效应能够吸引更多移民，于是，人们可能还会根据一个地方过去的移民占比变化率来判断它继续吸引移民的能力。我们发现，移民占比变化率又可以额外解释城市间房价差异的10%。(5)

在人口流动背后，导致城市和城市之间房价出现差异的更为根本的因素，还是经济增长的潜力。你会发现有的地方经济活动非常活跃，经济增长很快，创造出大量的就业岗位，成为吸引移民流入的地方。

经济增长潜力大的区域，通常地理条件更好。沿海的省份，尤其是东南沿海，又特别是珠三角地区和长三角地区，这样的地理位置优势，会给这里的城市带来更好的经济增长空间。

还有一个因素，就是城市的规模。你那里是不是一个大城市？如果不是，你距离附近的大城市有多远？如果既不是大城市，又距离大城市远，那里的经济增长潜力就很受局限了。

除了经济增长潜力之外，第二个吸引人口流入的因素就是这个城市的综合生活质量。中国是一个各地自然条件差异非常大的国家。随着收入水平的提高，人们会越来越在意好的生活质量，其中之一就是气候和环境。中国的冬天，海南温暖如春，黑龙江却可达零下40摄氏度。所以，在海南一些地方，走在大街上，可以听到不少人讲东北话，就是这个道理。东北人走得远一点就跑到海南去了，走得近一点，就去大连买房，都是因为气候。厦门、大理这些地方有很多外地人买房，也是一样道理。

其实在美国也有同样的现象。美国经济发展比较好的地区，如五大湖附近的芝加哥，东北地区的纽约、波士顿，都是冬天特别冷。所以美国也出现了一个现象，年轻人在这些比较冷但经济好的城市打拼，退休以后到美国的南边所谓“阳光地带”——比如迈阿密——去买房子。

上面还主要是在谈需求方。接下来，就要说供给方了。前面说过，一个城市的建设用地指标是由上级政府决定的。在国家批给地方的建设用地指标里，地方政府把多少建设用地用于住宅，会影响这个城市的住房供应。

中国还有一个现象，地方政府有一个非常重要的财政收入来源，就是土地批租，即通常所说的土地财政。土地财政对于中国城市发展绝对是一把双刃剑。从好的方面来说，地方政府把土地使用权进行出让，获得的财政收入再用于城市建设和经济发展。这实际上相当于在做一笔金融业务。未来城市发展预期越好，现在的土地出让收入就越多，能够用于城市建设的资源就更多，越能让城市美好的未来得以实现，这就形成了闭环。

与此同时，地方政府倾向于增加工业用地和商服用地，相对减少住宅用地。它的逻辑是这样的，增加工业用地和商服用地，不就可以招商引资了吗？这样就可以获得税收。投资来了，人来了，人要买房子，相对压缩住宅供应，房价和相应的地价就上去了。这一来，地方政府又拿到了住宅用地的土地出让收入。

如果进行国际比较的话，中国城市的居住用地占比明显低于其他国家，而工业用地占比偏高。国外工业用地平均占比一般为城市用地的5%—15%，住宅和服务业用地占比为60%—70%；而中国在城镇化过程中工业用地占比达30%—40%，住宅用地仅占20%—30%。(6)

地方政府这样做的结果是什么呢？一方面，我们看到全国各地楼造得非常高，而且房价又比较高。与此同时，我们又看到，工业用地的密度其实是很低的。哪怕像上海这样的地方，房子这么贵，但如果到郊县那些工业园里去看看，就会发现工业用地的利用效率也是很低的。

如果说工业用地和住宅用地在城市中的区位不一样，不可直接比较，那么，商服用地和住宅用地的不合理结构，就更能说明地方政府的行为模式了。不少城市出现商业用地过剩，写字楼空置，不无地方政府追求服务业招商引资的原因。图8.2显示，若干年来，商服用地的价格增幅一直低于住宅用地价格增幅，随着时间推移，已经出现商服用地价格低于住宅用地价格的现象，而在国际上，普遍的情况是，商服用地价格高于住宅价格。(7)

图8.2　商服用地和住宅用地楼面价(8)、价格比及出让面积比

故事到这里，还没有结束。接下来要说的才是关键：中国房地产市场的症结是“空间错配”。

中国古话讲“人往高处走”，全球的普遍现象也是，出于对收入、就业和生活质量的追求，人持续往经济发展的优势地区（特别是大城市）集中。人口的流入带来对于土地和住房的需求，而这对于企业来说就是挣钱的机会，于是，如果不是遇到特殊的原因（如自然地理局限或政策限制），住房供给一定会对需求有反应。

但是，在中国，人口流入的东部地区（尤其是大城市）受到了严格的土地供应管制，而人口流出的中西部地区却土地供应充足。这个土地供应政策的转向出现在2003年，从那以后，中西部的土地供应在全国所占份额是上升的。从城市层面来看，2003年之后，人均GDP低、人口密度低、位于中西部的城市更可能获得较多的土地供应。

当大量的土地供应偏向中西部和中小城市的时候，东部人口流入地（特别是一线城市）的土地供应是收紧的，这样一来，必然造成住房市场的供需空间错配，以及城市之间的房价分化。

我和韩立彬的研究可以说明，土地供需的空间错配是中国房价分化的根源。(9)

我们按照2003年前后各个城市的土地供给占全国土地供给总量的份额变化进行分组，份额上升的叫“土地供给放松城市”，份额下降的叫“土地供给收紧城市”（见图8.3）。一个非常显著的特点是，2003年后土地供给放松的地区，土地供给量持续上升，远超土地供给收紧地区。而那些土地供给收紧的城市主要是东部地区的大城市，它们吸纳了更多的人口流入，但是土地供给却相对收紧了。

注：纵轴是每个组别中城市平均土地供给量的对数值。

图8.3　不同城市土地供给变化趋势

现在，读者就比较容易理解本章开头给大家看的图了。在2003年以前，两类城市的房价-收入比基本上保持了同步下降的趋势，因为两者的土地供给都在增加。当年，连上海这样的地方都还通过“蓝印户口”的方式鼓励外来人口买房落户呢。

2003年后，在土地供给收紧的地区，房价上涨的速度超过了工资上涨的速度，房价-工资比明显上升；而在土地供给放松地区，人口总体上呈现流出态势，房价-工资水平有所下降。

更重要的是——要敲黑板了——很少有人意识到，如果在人口流入地控制土地供应，从全国范围内来看，会导致普遍的房价上涨压力。在人口流入地，是因为土地和住房供应不足，房价上涨；价格上涨，会挤出一部分支付能力较低的需求，挤到其他地方去（包括人口流出地），然后推升那里的房价。反过来说，如果在人口流入地同步增加土地和住房的供应，对稳定全国房价也有利。

2020年8月的一天晚上，我乘出租车回家，在和司机师傅聊天时，就说到房子。司机师傅一方面说，自己条件不够好，开了几十年车，还买不起上海的房子。同时，他又说，“但我觉得不能老是怪有钱人去买几套房，如果我有钱，我也会买几套房。根本的问题还是房子少了，如果多造些房子，房价涨不起来，谁会去买那么多房子摆着？”

你看，我们身处的世界就是这样的荒诞。一些简单的道理，出租车司机都可以一语道破，却总有一些人一方面认为可以把住宅用地和房子数量作为控制目标，另一方面又将高房价怪罪于市场炒作。

理解中国的高房价，其实最终还是要回到经济学最基本的供求原理。

这里我再特别提一下对“泡沫”的看法。读者不妨想一下，如果简单地认为房价-收入比高，并且持续上升，就是“泡沫”，那么怎么回答这样一个问题：为什么在人口流入地“泡沫”越来越大，而在人口流出地“泡沫”越来越小？

另外，“泡沫”是怎么形成的呢？“泡沫”是当人们不认为有“泡沫”的时候形成的。既然这样，当其他人都没有认识到房价有“泡沫”，而你率先知道了大城市房价-收入比高，有“泡沫”，那么，你为什么不去卖掉“泡沫”比较大的大城市的房子，去买入“泡沫”小的小城市的房子呢？

中国的高房价是可以解释的，但这种由于供给方存在短缺而导致的高房价并不是好的。因为高房价有几重恶果：

第一，在人口流入地，高房价会提高人们的生活成本，减缓人口的流入，然后进一步推升劳动力成本，削弱中国沿海地区（特别是大城市）的经济竞争力。(10)

第二，土地成本、劳动力成本不断上升，同时，利率却长期被压低，致使中国出现了资本对劳动的替代，这是一种“过度的资本深化”，这样，国民收入中的劳动收入就相应下降，他们用于消费的支出在GDP中所占的比重也就不高，导致中国经济的结构失衡被加剧，普通民众在经济增长中的获得感不高。(11)

第三，沿海地区房价快速上涨，而实业生产的成本在上升，利润在下降，使得企业家觉得辛苦了半天，还不如买房，实体经济的投资相应被挤出。(12)

房价高不好，要管房价。找准高房价的原因，便可对症下药。正确的方式是增加供给，而对刚性需求（包括改善型需求）要满足。

我们调控房地产市场这么多年以来，一直没有好好想过房地产调控的目的是什么？需要厘清的是，调控房价本身是手段而不是目的，房地产调控的目的应该是为住房需求者提供住房供给。如果片面地以打压需求来控制房价，结果可能会误伤刚需，房价调控也只是“扬汤止沸”。

专栏：法、日、韩等国城市化进程中的土地和住房政策

很多人习惯于用“国情”解释一切。默认了农民工进城买不起房子，不能在城市定居是特殊“国情”。那么，发达国家的经验又是怎样的呢？在其他国家的历史上，城市化进程中政府都实施了什么样的政策来顺应城市化的进程？

首先我们来看法国。第二次世界大战后的法国也存在着很多小农，有些农民的农场面积也不大。这个时候政府意识到了小农经济不利于提高法国农业的竞争力，也不利于提高农民的收入和生活水平。于是法国政府就出资补贴小农进城，同时由政府来出钱，把空下来的房子复耕为农业用地，这样的话空心村就逐渐得以消除。然后政府再把从小农那里收购的土地转卖给大农场，实现了农业的规模化。

我们再来看看邻邦日本。在发达国家中，日本是一个对农业补贴相对比较多的国家。即便如此，政府在城市化进程中，仍然给进城打工的那些人提供了公共住房。从20世纪50年代开始，东京、名古屋、大阪、福冈这样的一些地方，逐渐形成了重工业发展区，需要大量的工人。所以每到学生毕业的季节，刚毕业的年轻人几乎包下整列整列的火车，从地方上的小城市和农村到东京去工作。

2000年以前，日本一直缺少劳动力，因为日本在第二次世界大战以后几乎没有接受过移民，劳动力基本上要靠国内解决。鼓励农民进城当工人，就是政府为适应城市化和工业化的进程所采取的一种政策措施。特别是东京都政府，他们为从农村和小城市来的人准备了大量由政府经营的“团地”（实际上就是一种公共租赁房），从而解决了住房问题，为进城的青年在东京扎根打下了基础。日本政府还设立了住宅金融公库，为个人和企业建造住房提供低息的贷款。他们还设立了日本住宅公团，在大都市附近建造了大量的公寓和住宅。

和日本非常相似的是我们的另外一个邻邦——韩国。在工业化的进程中，韩国也出现了大量农民离开农村向都市迁移的浪潮。在20世纪60年代，政府大力推动工业产业政策，吸引了大量农村人口进入城市，成为产业工人。当时的一些大城市吸引了大批来自农村的劳动力，然而他们的居住条件却非常差，很多人都住在隔成小间的民宅中，每间还不到七平方米，而且只有公用的卫生设施。

到了20世纪60年代后期，韩国政府修建了一批国民住宅和国民公寓。根据当时韩国第一个五年经济开发计划，1962年，大韩住宅公社正式成立，作为国有企业，负责国民公寓的建设和出租管理。这家企业负责多种社会住宅的建设，包括公共住宅、公共租赁住宅、永久租赁住宅、国民租赁住宅，等等。其中公共住宅面积在85平方米以下的，由长期居住的市民购买，价格要比商业住宅便宜得多。

而永久公租房租期50年，对象是低收入者，公共租赁住宅以先租为主，10—20年以后就卖给原来的租户。更为值得一提的是，在韩国的城市化进程中，他们对进城的农民实施了平等的基础教育政策，为日后韩国的发展打下了非常好的人力资本基础。于是韩国用一至两代人的时间就完成了城市化。

这些经验都说明，不管是在法国，还是在日本和韩国这样的东亚国家，政府采取的政策都是鼓励农民向城市迁移和工作，顺应了城市化的进程。(13)

8.3　城市内的区位和房价：为什么宅男宅女亏了？

你有多长时间没去看电影了？博物馆、美术馆、科技馆去过吗？如果都没去过，至少去逛过街喝过咖啡吧？很少去，是宅男宅女，对吗？那我想悄悄告诉你，你亏了。

还记得我在前面说过的吗？大城市的房价就好比一线歌星的演唱会票价。如果你住在大城市，你的房价里已经包括了去享受大城市才能拥有的那些生活的票价，如果你整天待在家里从来不爱出门的话，相当于买了演唱会的票没去看。

同样道理，大城市什么地方最能体现它的生活质量？当然是市中心。如果你住在市中心，支付了高房价，却一直在家宅着，那就相当于你在演唱会的VIP座位上打瞌睡。

接下来我们就来讨论城市内房价了。很久以来，房地产界就有一个说法，在城市里影响房价的因素中排前三的，是地段、地段和地段。

为什么地段重要？我在一开始就告诉大家，中国的城市已经进入了后工业化的阶段，服务业的比重会越来越高。当大量就业和服务消费集中在市中心的时候，“竞租”的结果就是，工作在市中心，或者喜欢市中心的消费的，收入高的，不愿意长途通勤的，觉得房子小点无所谓的，就住在市中心了。但居住在市中心，就得付出高房价（见图8.4）。

图8.4　上海房价的空间分布及其与地铁的关系(14)

市中心的高房价还与住房供应有关。如果对建筑密度和高度有严格的控制，管制容积率，那么中心城区的住房供应数量也会相应减少。在中国一些大城市中心城区的旧城更新过程中，有大量原来的住宅用地变成商业用地、公共服务用地和基础设施用地，其中商业用地尤甚。

在中国的大城市，区一级政府也是有自己的税收目标的。如果在一个地方建商业中心或者写字楼，企业或者商家进驻了，政府就可以持续收税了。但是，如果造住宅的话，一次性的土地出让金收完后，除非开征物业税，否则就产生不了什么税收。所以，区级政府更加愿意提供商业地产，而不是住宅类用地。

由于这种税收最大化的动机导致商业地产偏多，住宅用地偏少，其结果就会在价格上体现出来。在世界各地，通常情况下，商业地产的租金是高于住宅的。中国的大城市有一些地方，出现了住宅租金远高于商业地产租金的现象，甚至存在商业地产空置的情况，郊区的商业地产空置现象就更严重了。这就不得不说是用地结构不合理的表现了。

按道理来说，价格信号就是是否需要调整土地用途结构的重要信息。如果出现严重的商业地产空置，或者商业地产与住宅租金倒挂，那么就应该有更多的商业地产转为住宅用途。但是现实生活中，土地用途的转换是有严格程序的，土地“变性”非常困难。

第二个决定房价的因素是学区，大城市市中心房价高相当于是通过房价交了好学校的学费。

未来中国会不会走向“租售同权”，租房子也能上好学校？我认为，最终，租售同权是必须的。这样的话，好学校附近的房价和租金之间的比值会下降。但这个改革可能会需要一个漫长的过程。

第三个影响大城市房价的因素就是交通的便利性。地铁大大提高了出行的效率，于是，远离市中心的居民愿意为地铁附近的房子支付高一些的价格，这就是“地铁房”的概念。但是，我要告诉读者，地铁房的重要性是在距离市中心一定距离以后才凸显出来的。如果你本来就住市中心，到每个地方都很便利，地铁房的优势就没有那么明显了。但是如果到了远离市中心的地方，那么地铁站是不是在一公里半径之内，就重要了。

最近这些年，由于共享单车的产生，“地铁房”的概念已经从地铁站附近一公里半径扩展到两公里半径了。

第四个影响房价的因素是绿地。大家可能都觉得，房子附近有没有公园和绿地，还是重要的。但是我要告诉读者，在影响房价的四个因素里，如果做一个重要性排序的话，绿化可能排在最后一位。其实这也不难理解，因为我们一周七天，其中五天上班，周末两天恐怕还得有一天在家里睡睡懒觉，到外面和朋友碰碰面，而对于家附近绿地的需求其实是不多的。所以在重要性上，绿地排在其他三条之后。(15)

说完这些道理，大家应该明白了，不管在城市之间，还是在城市内部，高房价是有两面性的。如果高房价是由需求方推动的，这不是坏事，因为房价高是收入高、劳动生产率高、城市竞争力强的体现，也是城市活力和生活品质的体现。(16)

但是，如果高房价是由供给方的短缺导致的，那么，高房价对于城市的生活品质和竞争力都有损害。曾经一度有人认为，大城市应该通过限制土地供应和住房数量来控制城市规模和人口。请想一想，由此带来的结果是不是房价上涨？最后，你以为控制住城市人口规模是保护了本地人，其实最终伤害的恰恰就是离不开这个城市的本地居民。

所以我要再次强调，控制需求的政策对于控制房价是缘木求鱼。限制买房的数量，或者将物业税率、交易税率、抵押贷款利率与家庭已经拥有的住宅面积挂钩，主要目标是“住房公平”，即避免房子过度集中在少数富人手里，而不是为了控制房价本身。

如果要缓解大城市的高房价，主要应该从增加供给入手。

首先，解决高房价的问题，要有空间的视角，要做好空间的“加”“减”法。对于人口持续流入地区，应该在限制炒房的同时，在住房供给上做加法；而在人口流出、土地供给过剩的地区，要注意房价的波动，在土地和住房供给上做减法，避免土地浪费。土地供给的一个基本原则应该是：地随人走，人到哪去，建设用地指标也给到哪里。对此，2019年中央财经委员会第五次会议已经提出，“要改革土地管理制度，增强土地管理灵活性，使优势地区有更大发展空间”。

第二，要根据房价的上涨趋势来调整土地供应。在房价上涨快的时候，增加土地供应，而在房价上涨慢，甚至下跌的时候，减缓土地供应。顺便评论一句，很多人认为内地学了香港的土地批租制度，是导致高房价的原因。其实这个看法是不对的。土地批租如果用得好，实际上是城市建设的一种融资手段，可以通过土地使用权拍卖，将土地未来的价格体现在当下的土地出让收入上，再用于城市建设。关键的问题不是土地出让和拍卖制度，而是土地供应的数量是否对房价起反应。事实上，香港的土地供应是根据房价涨跌而逆周期调整的。

第三，要给城市内部的土地用途转换“松绑”。当前对土地用途的管制过严，土地用途的调整不能灵活地适应市场需求。允许土地用途的转换，特别是要允许低效率的工业用地和商业用地转换为居住用地，这样，大城市可以提供更多的居住用地。近年的变化是，即使像上海这样对土地“变性”管制特别严格的地方，也已经开始研究如何让闲置的商服用地转换为住宅用途了。未来中国的大城市还应该实现土地用途的综合化，像新加坡那样，一幢楼的底层是公共交通，往上是商业和服务，再往上用来居住，这样，就可以使生活的各个方面结合得更好，提高便捷度。

第四，在造房子的时候，可以不要对容积率管制太严，尤其是在大城市中心城区更是如此，从而可以增加住房供应。当然，城市如果有保护古城和风景区的目标那要另当别论。而实际情况是，中国一些大城市中心地区的容积率管制从国际比较来看，比东京更严格。

第五，政府还是要充分地供应廉租房和公租房，满足低收入群体的需求，并且要把覆盖面扩展到稳定就业和居住的外来人口。特别是在以服务业为主要产业的大城市，大量岗位在市中心，廉租房和公租房的供应不能离中心城区太远，如果是在城市外围，要靠近轨道交通线。2020年12月中央经济工作会议提出，“解决好大城市住房突出问题。……要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用”。

第六，要对一些适宜居住的城中村、地下室、群租房、违建房增加包容度，为低收入阶层保留低成本的住房。政府甚至可以考虑对城市老旧的公房、城中村里的小产权房进行收购和改造，作为低成本公租房投入到租房市场，满足低收入者的需求，同时还可以避免小产权房的产权性质之争。相反，如果有一天，在强力干预之下，那些城市精英看不上的房子都被拆了，城市虽然看起来真的干净漂亮了，但这时，随着服务于城市的大量低收入者的居住成本提高，这些成本一方面会转嫁到每一个市民身上，让城市生活贵了，使城市活力减弱，另一方面，随着生活成本提高，市民对服务的需求下降，反过来城市给低收入者创造就业的能力也将被削弱。

8.4　郊区突围：面向都市圈的土地规划

大城市发展活力强，能够为整个国家做更大贡献，创造更多就业岗位，还有更多税收，何乐而不为呢？而且辐射能力强的大城市还能带动周围中小城市的发展，形成都市圈。

中国正在发生一些新的政策动向，让事情往好的方面发展。

2019年2月21日，《国家发展改革委关于培育发展现代化都市圈的指导意见》指出：“城市群是新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。”

2019年8月26日，中央财经委员会第五次会议提出，“要按照客观经济规律调整完善区域政策体系，发挥各地区比较优势，促进各类要素合理流动和高效集聚，……增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力”，并指出，“要改革土地管理制度，增强土地管理灵活性，使优势地区有更大发展空间”。

2020年3月12日，国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》，在严格保护耕地、节约集约用地前提下，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。第一，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；第二，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

官方的文件是枯燥的，民间的语言是鲜活的。城市要长成“都市圈”是什么意思？有人问，大城市如果要扩张，没地了吧？

还有人说，发展“都市圈”是要发展“圈内”的周边中小城市，中心城市已经够大了。还有人说，一些超大城市已经有了规划，城市建设用地还要减量供应的，占用基本农田是不行的。

这些疑问或争议的风暴眼是一个所谓“开发强度”的指标。那我们就从这里说起吧。

“开发强度”就是“城市建设用地规模/一定区域面积”这个比率，简单地说，就是一定区域内用作城市建设开发的土地占有多少比重。在坊间流传着城市有30%的土地开发强度警戒线的说法，有的人说是50%。事实上，国际上根本不存在这一警戒线。思考一个问题就能想明白了：城市的面积有大有小，对于面积上万平方公里的城市，开发强度低，还算正常，但如果城市辖区面积不大呢？比如，深圳辖区面积2 000平方公里不到一点，第七次人口普查时，常住人口已经达到1 756万，实有人口超过2 000万，这样的城市，设置什么样的开发强度限制才是合理的？

以30%或50%的所谓国际警戒线为参考，会对城市土地开发起到误导作用。

我们还是以上海为例。上海城市规划中指出上海建设用地总规模已达到陆域面积的46%，远高于伦敦、巴黎、东京等国际大都市20%—30%的水平。看上去，好像上海开发强度“太高”了。可是，我们不妨追问一句，上海的人口和伦敦、巴黎、东京等国际大都市相比，是不是更多？如果再比一下面积呢？

或者换一个问法：也许你常会听到上海的人口比东京多，同时，上海的土地开发强度又比东京高。这两句话里的东京是同一个“东京”吗？

你看，如果我们不把国际比较里的基本概念说清楚，是多么害人。说上海的人口比东京多的时候，这个东京是指东京都，下辖23个特别区、27个市、5个町、8个村，拥有1 300多万人口，面积2 188平方公里，大约只有上海的三分之一。而当我们说上海的土地开发强度比东京高的时候，这个东京是指东京都市圈，人口约3 700万，而面积是13 557平方公里，大约是上海两倍。

将上海市的土地开发强度和国际上一些一线都市圈的开发强度进行直接比较，是不合理的。

一方面，还记得“大国大城”的道理吗？在拥有超大人口规模的情况下，中国未来主要的“都市圈”人口将超过欧美发达国家的都市圈，相应的城市占地面积也会更大。

另一方面，即使只看现状，上海地处中国这样一个人口大国，未来随着人口数量增长，逐步发展成为都市圈是大势所趋。而未来的“上海都市圈”如果以“1小时通勤圈”来定义，按轨道交通（地铁和城际铁路）的速度，半径大约在50—70公里，将覆盖江苏和浙江境内与上海相邻的中小城市。所以，用现在的“上海市”来与国际上一线的几个都市圈相比，面积偏小。

从现状来看，在有可能建成都市圈的北京、上海等地，中心城市的郊区仍然有大片的农田和绿地，在50—70公里半径的潜在“都市圈”范围内，开发强度更低。相比之下，在东京都市圈距离市中心50公里范围之内的地方，城市是连片发展的，轨道交通从中心城区出发呈网状分布，人口沿着轨道交通沿线布局，并且人口密度沿着轨道交通梯度下降。这就是我在前面已经说明的“八爪鱼”形态的都市圈。

对于上述差异，规划者们常常提出，在中国城市郊区保留大片的农田和绿地，是为了防止城市无序蔓延。

但是让我们换一个角度看问题，都市圈概念之所以有实际的意义，就是因为在50公里甚至70公里半径范围之内的城市之间存在紧密的联系，它是核心大城市巨大的规模经济效应所催生的结果。既然如此，中心城市和外围的中小城市之间就有大量互动的需要。这种互动，既可能是中心城市的现代服务业要服务于外围城市，也可能是外围城市为中心城市的工作人口提供居住和生活服务。

事实上，都市圈的定义本身就是，以中心城市为核心，紧密连接周围其他中小城市的日通勤圈。既然如此，以轨道交通线或公路为连接，连片发展，让人们互动的距离近一点，有什么不好呢？

这里敲一下黑板：在发达国家，以人口增长为前提，城市高密度地连片发展，所谓“都市蔓延”（urban sprawl）的恶名已经被摘掉了。

如果是在面积大致相当于东京圈的“上海都市圈”范围内（即上海加上紧邻的县）来看的话，土地开发强度指标并没有超过30%。值得一提的是，相对于上海及其周边基本上都是平原的地形，东京都市圈有大量的山地。即使是在“东京都”2 188平方公里的范围内，也有36%的土地是西部山区等地的森林，不宜用于土地的开发建设。

比较潜在的“上海都市圈”和已经形成的东京都市圈的差异，最直观的方式就是看图。以东京都市圈的发展为例，在50公里半径内，基本涵盖了东京圈一都三县的主要建成区，并且已经连片发展。而“上海都市圈”内部城市之间一体化程度较低，还保留着大量的农田。上海中心城区的连片地区，以人民广场为中心，半径仅有15—30公里。

数据来源：谷歌地球（Google Earth）。

图8.5　东京都市圈和“上海都市圈”对比

比完国际，再比国内。正如第二章所提到的，从都市圈的角度来看，广州和佛山紧密相连，中间隔着珠江，两市的关系可以参照上海的浦西和浦东。但是由于广州和佛山在行政上是两个独立的地级市，它们的人口是分开统计的。“七普”的数据显示，广州和佛山的人口单独看，都比上海少。然而，广州和佛山的人口加在一起，就远远超过上海了。更鲜明的对比是，深圳和东莞的人口加起来也大大超过上海总人口，而深圳和东莞的面积加起来大约只有上海面积的三分之二，并且经形成了紧密相连的都市圈，经济发展充满活力。

给定都市圈的定义和功能，在核心大城市郊区保留大量的农田和绿地，势必导致以下几个结果。

首先，外围地区（比如昆山）和中心城市（比如上海的中心城区）之间，必然形成一个巨大的隔离带，结果是外围地区和中心地区更大的通勤成本。

第二，在中心城市的郊区，也就是相当于上海的青浦区这样的地方，大量发展农业，会形成相对的发展洼地，而隔壁的昆山，仅仅因为不属于上海管辖，就可以发展制造业，并且建有大量住宅。事实上，在中心城市持续集聚产业和人口的需求之下，在郊区保留过多农田，会带来城市整体上的住房供应不足。

第三，一定会产生轨道交通网络化和郊区土地低效利用之间的矛盾。一方面，轨道交通网络化是都市圈发展和区域经济一体化的必然要求，顺应了都市圈外围和中心城市之间频繁通勤的需要。另一方面，如果在中心城市的郊区仍然保留大量的农田和绿地，这就意味着在大城市郊区，轨道交通经过的是农田和绿地，无论是轨道交通线自身还是沿线土地的价值均未能得到充分的利用。未来，如果都市圈范围内轨道交通线进一步网络化，而中心城市的郊区走建设用地减量供应的道路，上述矛盾只会加剧。

第四，再来想想大城市内部的城乡收入差距。大城市郊区保留大量的农业用地，农民收入受制于农业产出的总量，很难大幅提高。而城市居民收入必将不断提高。因此，保留大量农业用地的结果是城乡差距被拉大，成为城市社会发展的“痛点”。城乡收入差距的扩大势必需要越来越多的财政补贴给农民，以维持农民从事农业的积极性并降低城乡收入差距。

另一个相关的问题是，在上海的郊区，本地人已经不做农民了，种地的大量是“外来农民”，那么，补贴到底是给本地人，还是给真正种地的外地人呢？

上述现象的出现，本质上是因为中国传统的城市规划体系与现代化城市发展规律之间存在矛盾。传统的城市规划体系是以直辖市或地级市的行政管辖边界为单位的，人口、土地、基础设施、公共服务等规划都是如此。问题是，每一个城市是有差异的，在中国一线城市面向全球城市和都市圈发展的愿景之下，这些城市必须成为区域经济增长和一体化的引领者。既然如此，就不如以“都市圈规划”取代既有的以行政管辖范围为界的“城市规划”，不必对中心城市采取过严的城市建设用地总量和用途规制，更不必在中心城市行政管辖范围内把“土地开发强度”教条化。

在都市圈建设中，最没有争议的，是中心城市和周边的中小城市之间将有更加高密度和快速度的轨道交通网络进行连接，相互之间的通行将更为便捷，将有越来越多居住在外围的人口在中心城市就业。这样一来，有必要加强轨道交通沿线的土地开发强度，这既能提高城市土地的经济密度，也能够为工作在中心城区的人口提供更接近工作地的住所，减少长距离的通勤，还能够大量增加住房供应，缓解房价上涨趋势。

当然，连片发展也并不意味着所有的土地都用于城市建设，在网络状的轨道交通线和高速公路之间，适当布局郊野公园，可以兼顾城市的生态保护和宜居发展。城市建成区还可以增加建筑外墙、屋顶、高架桥两边等空间的立体绿化。

“规划要为发展服务”，这里的发展就兼顾了城市的活力、便捷和宜居几个目标，不能因为单一地强调生态而停止发展。

如果说大城市的发展进入了都市圈时代，那么，在都市圈建设中，现在要做的就是“郊区突围”。上海在“十四五”期间将加大郊区五大新城的建设，而且目标是将这几个新城建设成相对独立的城市，在经济功能和公共服务等配套上，都比较完整，而不只是为工作在中心城区的人提供居住功能，更不是要去疏散中心城区的人口。

同时，上海的郊区新城又正好处在上海中心城区与周边江浙中小城市之间，恰好能够成为都市圈连片发展的节点。

我在这里一直拿上海举例，是因为“上海都市圈”的建设遇到了三个省级单位的一体化障碍。其实，中国还有一些地方也面临着类似的“跨省都市圈”问题。比如，在北京天安门东边30公里，是隶属河北的三河市，比北京下辖的延庆、密云、平谷更靠近北京市中心，而且事实上，在三河市下辖的燕郊镇，就有大量工作在北京的居民。但是，至今也没有“北京都市圈”的规划，解决北京与三河的一体化问题。

另一个例子是南京都市圈。2021年2月，国家发展和改革委员会关于同意南京都市圈发展规划的复函发布，南京都市圈成为中国第一个由国家发改委正式批复规划的都市圈。南京因为紧邻安徽，一直被坊间戏称为“徽京”。未来，南京都市圈也一定需要跨省的协调机制才能建设成功。目前，除了高速公路和高铁之外，一条连接南京和马鞍山的轻轨也已经在规划建设中。

期待越来越多的跨界都市圈规划出台，土地配置也能越来越打破那些由行政边界形成的桎梏。

(1)邵海鹏：《鹤岗房价调查：一个月工资买一套房？房子多了也是烦恼》，《第一财经》，2019年4月18日。参见https://www.yicai.com/news/100166193.html。

(2)这些城市的土地供应在全国的份额在2003年之后是下降的。具体的分析请参见韩立彬、陆铭：《供需错配：解开中国房价上涨分化之谜》，《世界经济》，2018年第10期，第126—149页。

(3)甚至不少人直接把高房价等同于房价泡沫，这就更不靠谱了。

(4)读者会说，中国的利率不是高于发达国家吗？这里需要解释几点：首先，判断利率高低讲的是实际利率（即利率减通货膨胀率），不是名义利率；第二，不能直接在国家间看利率的差异，判断利率高低要相对于经济增长率和资本回报率，中国经济增长率和资本回报率高于其他国家；第三，这里讲的是长期情况，不讨论在货币政策宽松的情况下，有些国家甚至可能实施负利率的情况。

(5)陆铭、欧海军、陈斌开：《理性还是泡沫：对城市化、移民和房价的经验研究》，《世界经济》，2014年第1期，第30—54页。

(6)数据引自赵松、李超：《工业用地市场及工业与居住用地比价研究综述》，《中国土地科学》，2015年第6期，第4—10页。

(7)感谢刘雅丽协助收集数据。

(8)楼面价（年度）=土地成交总价款÷成交土地规划建筑面积。

(9)具体的分析请参见韩立彬、陆铭：《供需错配：解开中国房价上涨分化之谜》，《世界经济》，2018年第10期，第126—149页。

(10)具体参见陆铭、张航、梁文泉：《偏向中西部的土地供应如何推升了东部工资》，《中国社会科学》，2015年第5期，第59—83页。

(11)参见陈斌开、陆铭：《迈向平衡的增长：利率管制、多重失衡与改革战略》，《世界经济》，2016年第5期，第29—53页。

(12)参见Han, Libin and Ming Lu, “Housing Prices and Investment: An Assessment of China’s Inland-Favoring Land Supply Policies,” Journal of the Asia Pacifc Economy,2017, 22(1), 106-121。

(13)参见万宇、孙秀萍、陈言：《日韩农民进城路：日本工人拉动消费　韩国普及教育》，《环球时报》，2016年1月4日。

(14)感谢彭冲协助制图。

(15)冯皓、陆铭：《通过买房而择校——教育影响房价的实证证据》，《世界经济》，2010年第12期，第89—104页。

(16)如果需求方推动的高房价本身仅是因为高收入者买房，同时却伴随着巨大的收入差距，那未必好，应另当别论。