关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告

关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告

安徽省地方税务局公告[2017]年第6号

《安徽省土地增值税清算管理办法》已经审议通过，现予以发布。自发布之日起30日后施行。

特此公告。

2017年9月9日

安徽省土地增值税清算管理办法

第二章 项目管理

第七条 纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30日内向主管地税机关报送复印件或地税机关认可的其他形式资料：

（一）发展改革等有关部门下发的项目立项（备案）文件；

（二）取得土地使用权所签订的合同、协议；

（三）国有土地使用权证；

（四）建设用地规划许可证；

（五）建设工程规划许可证；

（六）建筑工程施工许可证；

（七）建设施工合同；

（八）预（销）售许可证；

（十）地税机关要求报送的其他资料。

上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。

第十一条 房地产开发项目中，符合下列情形的，应当认定为同一分期开发项目：

（二）取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。

主管地税机关应对纳税人分期开发项目实施跟踪管理，发现纳税人未按照确定的分期开发项目开发的，或发现确因有关事项导致分期开发项目的分期发生变化的，应及时开展调查核实，并经集体审议确认是否变更分期开发项目。

第十三条 主管地税机关应当加强房地产开发项目管理，安排专人或专岗，从纳税人取得立项（备案）文件开始，按项目分别建立档案、设置台账，台账主要内容包括：纳税人项目立项、项目分期、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘、项目中用于出租或自用的房产信息等，台账所列事项应按月采集、更新，确保项目管理与纳税人项目开发同步。

第十五条 主管地税机关应当关注纳税人项目开发期间的会计核算工作，对纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同项目或者不同分期合理归集有关收入、成本、费用。　　第三章 清算申报与受理

第十七条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售（含视同销售）的；

（三）直接转让土地使用权的；

第十八条 符合以下条件之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

（二）房地产开发项目已开始交付购买方；

（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明。

第二十一条 对于符合本办法第十八条规定的房地产开发项目，主管地税机关应集体审议，根据项目实际情况确定是否需要进行清算，集体审议的结果应当形成记录存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目，主管地税机关应及时下达《税务事项通知书》，通知纳税人清算。

第二十二条 纳税人办理清算申报，少缴税款的，应当补缴税款；多缴税款的，按照规定办理退抵税款手续。

第二十四条 纳税人未按规定期限办理清算申报的，由主管地税机关责令限期改正；逾期仍未申报的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定处理。

第二十五条 纳税人办理清算时，应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

第二十六条 纳税人可以委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证。

第二十七条 纳税人办理清算申报时，应当提交以下清算资料：

（二）房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管地税机关需要了解的其他情况；

（四）需要清算项目记账凭证的，应提供记账凭证复印件；

（六）享受土地增值税优惠的项目，应报送减免税申请并提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。

上述资料中，主管地税机关已经取得的，不得再要求纳税人报送。

纳税人补正资料的，予以受理；未能补正的，经纳税人提供确因不可抗力等客观原因造成资料难以补正的书面说明及相关证明材料，可以受理。

第三十条 清算审核包括案头审核、实地审核：

第三十一条 主管地税机关开展清算审核，应当由分管领导牵头，组建清算审核小组。清算审核小组按照有关税收法规和本办法的规定开展审核工作，审核结束应当出具书面审核报告。审核报告经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准后，由主管地税机关依据批准的审核报告向纳税人出具《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由，纳税人按照《土地增值税清算审核表》办理补退税款。

第三十二条 主管地税机关开展清算审核，可以自行组织清算审核，也可以通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核。

通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核的，应当按照《国家税务总局关于发布﹤涉税专业服务监管办法（试行）﹥的公告》（国家税务总局公告2017年第13号）等有关规定执行。主管地税机关清算审核小组应派员全过程参与涉税专业服务机构的案头审核和实地审核，参与审核表单的填制、审核报告的撰写，并在审核表单与审核报告上签章。主管地税机关应对相关审核表单、审核报告组织集体审议、验收；需经市、县地税机关集体审议的，由组织验收的主管地税机关向市、县地税机关汇报有关验收情况。

第三十三条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。主管地税机关应根据纳税人报送的清算资料，结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入，重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整，相关房产的价格是否明显偏低。具体确认方式包括但不限于以下情况：

（一）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

1.按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

3.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

2.法院判决或裁定价格的开发产品；

第三十四条 土地增值税清算扣除项目包括：

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（五）国家规定的其他扣除项目。

（一）符合国家法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定。

（三）扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，准确地在各项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（六）在土地增值税清算中，对同一类事项，应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

（七）取得土地所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出，应当已经实际支付。

（一）支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的，以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。

（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证；属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行。

（五）财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

第三十七条 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

第三十八条 拆迁补偿费按以下方法确认：

（一）纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

第四十条 纳税人销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。

第四十二条 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

第四十四条 财务费用中的利息支出按以下方法处理：

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10％计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。

纳税人据实列支利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。

纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产需要分摊共同的成本费用的，其扣除项目中利息支出的计算方法应保持一致。

“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，商业银行提供贷款的利率。

第四十六条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算：

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算申报，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

按照收入金额的一定比例实行核定征收的，核定征收率不得低于5%.

第四十八条 土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的（以下简称清算后转让的），纳税人应按月汇总进行土地增值税纳税申报。申报时，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用（不含与转让房地产有关的税金）乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。

第四十九条 对房地产开发项目中的房地产，纳税人出租、自用或借予他人使用超过1年的，转让时应按销售旧房处理。　　第五章 其他

第五十条 纳税人办理清算申报后，主管地税机关通过清算审核补缴的税款，应当自本办法第二十条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。地税机关延长审核时间的，延长审核期间不加收滞纳金。

（二）清算时应实际支付但未实际支付的款项，清算后实际支付的；

（四）其他合法合理原因。

纳税人在清算申报时未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管地税机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。　　第六章 附则

第五十三条 纳税人在土地增值税清算申报中的税收违法行为，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处理。

第五十四条 本办法未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家地税总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家地税总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）处理。

第五十五条 本办法自公布之日起30日后施行。本办法实施时，尚未清算的项目适用本办法。<span rgb(255,="" 0,="" 0);\\\"="">《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》（皖地税函〔2012〕583号）第二条同时废止。

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