【信合税务】答疑：小规模物业公司代收电费可否差额征税？

一、.物业公司小规模纳税人代收电费增值税可否差额征税？

供电公司统一将电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取电费，并向物业管理公司开具货物销售发票，再由物业管理公司向住户销售电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售电行为。物业管理公司发生上述销售电行为的，应按销售货物选择适用的税率或征收率计算缴纳增值税。

二、我公司是一个绿化工程公司，提供自产苗木种植服务，与一个地产公司签订了一份绿化合同，就是我公司提供绿化的种植，请问，我公司是按照免税业务全额开具增值税普票，还是参照国家税务总局2017年11号公告第一条规定，分别就销售货物开具免税发票，种植绿化开具建筑业发票？另外，如果我公司自身种植的苗木不够，外购了一部分，就外购部分而言，是销售种植全额开具9%的销售发票，还是开具9%销售发票+建筑发票单独开具？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定， 第四十条 一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。

根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第一条规定，纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。

因此，1.纳税人销售自产货物的同时提供建筑服务，不属于混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额。自产自销的苗木免征增值税，应该开具免税发票；提供园林绿化服务，按照建筑服务开具9%税率发票。2.针对销售的外购的苗木，不属于免税的范围，应当按照规定税率征收增值税。3.如您同时提供苗木种植，则属于混合销售行为。应该按照财税〔2016〕36号文件混合销售行为开具发票。

三、国家税务总局公告2018年第28号第九条规定可以使用收款收据的“个人”是否包含了个体工商户？

一、根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）规定，第二条 本办法所称税前扣除凭证,是指企业在计算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收入有关的、合理的支出实际发生，并据以税前扣除的各类凭证。……　第五条 企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。……第九条 企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。

二、根据《税务登记管理办法》（国家税务总局令第7号）第二条规定，企业在外地设立的分支机构和从事生产、经营的场所，个体工商户和从事生产、经营的事业单位，均应当按照《税收征管法》及《实施细则》和本办法的规定办理税务登记。前款规定以外的纳税人，除国家机关、个人和无固定生产、经营场所的流动性农村小商贩外，也应当按照《税收征管法》及《实施细则》和本办法的规定办理税务登记。

因此，根据上述文件可知，国家税务总局公告2018年第28号第九条中，从事小额零星经营业务的个人，仅指自然人。

四、样板间、售楼部装修等费用土地增值税清算时是否可以扣除？

房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：一、在开发小区内、项目主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发费用扣除。二、依托项目主体内的临时售楼部、样板房，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

五、汽车4S店卖给个人的汽车签订的合同，需要缴纳印花税吗？

一、根据《中华人民共和国印花税法》（中华人民共和国主席令第八十九号）规定，第一条　在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。在中华人民共和国境外书立在境内使用的应税凭证的单位和个人，应当依照本法规定缴纳印花税。第二条　本法所称应税凭证，是指本法所附《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。附件1：印花税税目税率表 买卖合同，指动产买卖合同(不包括个人书立的动产买卖合同)，税率为价款的万分之三。

二、根据《财政部 税务总局关于印花税若干事项政策执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2022年第22号）第四条规定，关于免税的具体情形 (一)对应税凭证适用印花税减免优惠的，书立该应税凭证的纳税人均可享受印花税减免政策，明确特定纳税人适用印花税减免优惠的除外。……

因此，根据上述文件规定，动产买卖合同不包括个人书立的动产买卖合同，对应税凭证适用印花税减免优惠的，书立该应税凭证的纳税人均可享受印花税减免政策。

来源：莲税观根据河南省12366答疑整理