装饰装修价值评估

摘要：装饰装修价值评估在房屋征收、司法评估等众多场景中经常出现，装饰装修独立评估的，对估价师的专业技能要求较高，本文从介绍装饰装修估价的专业知识要求开始，分析有关评估技术规范，并讨论评估方法、注意事项等问题，旨在为提高估价师装饰装修评估技能有所帮助。

关键词：装饰装修；专业知识要求；评估方法；注意事项；

装饰装修的价值评估在房屋征收、司法评估等众多场景中经常出现，这种评估可以根据装饰装修与房屋主体是否分开作为独立的估价对象，分为两大类型，一类是以房地产评估为主的评估类型，装饰装修被视为房地产财产范围内的一部分，估价师不需要具备过多的装饰装修专业知识；另一类则是装饰装修作为独立的估价对象，独立评估，这对估价师的专业技能要求较高，估价师不仅需要对装饰装修工程有一定了解，能够识别各类材料，还需要能够拆解分项，查阅定额及造价信息等。

本文从介绍装饰装修估价的专业知识要求开始，分析有关评估技术规范，并讨论评估方法、注意事项等问题，旨在为提高估价师装饰装修评估技能有所帮助。对于文中可能存在的不足或不妥之处，真诚地期待同行的批评和指正。

一、装饰装修估价的专业知识要求

科技的飞速发展，带动了装修建材行业的日新月异。从材质的升级，到技术的创新，以及设计理念的变革，再到智能家居的兴起，装修装饰评估已经逐渐成为房地产评估中技术性最强、难度最大的一项工作。在这个过程中，估价师扮演着关键角色。他们需要拥有一定的专业知识和技能，才能准确评估装修装饰的价值。这些专业知识和技能，主要体现在3个方面：

1.装饰装修工程的分部分项

装修装饰工程的内容细分下来有几百项，我国《建筑装饰装修工程质量验收标准》(GB50210-2018) 的附录 A 将建筑装饰装修工程的子分部工程详细地分成了 12 类。

表1附录A 建筑装饰装修工程的子分部工程、分项工程划分

2.装饰装修工程的施工工艺

了解施工工艺不仅有利于查定额及造价信息，还有利于估价师进行沟通、解释等后期工作，从而提高评估公司的信任度。因工艺流程太多，无法一一列举，以楼地面工程为例，其工艺流程包括清理基层、找平、压实、抹平、压光、调自流平砂浆、滚压地面、面层铺设、嵌条、抛光、酸洗打蜡等。

3.装饰装修工程的常见材料及价格

装饰材料种类繁多，每种材料的价格差异巨大。估价师需要对市场有非常细致的了解，能够准确识别各种材料，并判断各种装饰材料的价格。以楼地面工程为例，其常见的材料包括复合地板、实木地板、玻化砖、抛光砖、亚光砖、釉面砖等。

二、有关装饰装修评估的技术规范

目前装修装饰类评估的技术规范尚不健全，对于提及或涉及装饰装修评估的规范、方法、指导意见、预算定额等主要有：

1.《建筑装饰装修工程质量验收规范》

《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)，可用于装饰装修损害评估中的是否受损的判定。

2.《国有土地上房屋征收评估办法》

《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)第十四条　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

3.《涉执房地产处置司法评估指导意见》

《涉执房地产处置司法评估指导意见(试行)》(中房学[2021]37号)第九条第二项：评估对象的财产范围包含家具家电、机器设备、债权债务、特许经营权等非房地产(不动产)类财产的，或者不包含属于房地产(不动产)的房屋配套设施设备、装饰装修物、相关场地等财产的，应当在评估报告中具体列举说明。

4.《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》

《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》(京建科教[2005]1089号),2.0.1～2.0.2条文说明：房屋实体是指房屋实际存在的有形组成部分，包括主体结构、围护结构、装饰装修等。

5.《湖南省房屋室内装饰装修估价指导意见》

湖南省房地产业协会中介专业委员会下发的《湖南省房屋室内装饰装修估价指导意见》(湘房协中介[2010]宁第58号)。

6.各省级行政区发布的有装饰工程预算定额、安装工程修缮定额等

装饰工程预算定额可用于工程费的确定，修缮定额可用于装饰装修的损害评估中被损害部分的拆除，以浙江省为例，预算定额示例见下图：

图1预算定额示例

三、评估方法

由于装修项目从内容、形式、风格到材质，往往千差万别，这种极端个别性致使很难觅得有效的可比买例，因此，比较法常无法有效运用。而成本法则因为可以准确地评估装修项目的成本而成为主要的方法之一。此外，对于不同的估价需求，还有其他方法可供选择，例如价差法和修复成本法。本文将重点阐述成本法，其他方法介绍尽量简化。

1.成本法

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值价格的方法。

成本法的基本公式为：

房屋装饰装修评估价格＝装饰装修重置价－折旧

或=装饰装修重置价×成新率

(1)重置价的求取

装饰装修重置价的确定是装饰装修价值评估的难点之一，计算公式：

重置价=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

建设成本可分为工程费、专业费用两部分，工程费的求取方法主要有单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法。

①单位比较法

选取与该类装饰装修的工程费密切相关的某种计量单位为比较单位，调查在价值时点的近期建成的类似装饰装修的单位工程费，对其进行处理后得到装饰装修工程费的方法。

②分部分项法

分部分项法把装饰装修工程分解为各个分部工程或分项工程，测算每个分部工程或分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在价值时点的单位价格或单位成本，将各个分部工程或分项工程的数量乘以相应的单位价格或单位成本后相加得到装饰装修工程费的方法。

各单项工程造价可以通过查预算定额及造价信息快速得到，也可根据各地市场行情调查比较确定，分部分项法是一种常用、简便迅速的方法。

③工料测量法

工料测量法上把装饰装修还原为材料、配件和设备，测算重新建造该装饰装修所需的材料、构配件、设备的种类和数量施工机械台班数、人工时数，调查在价值时点相应的单价及人工费标准，将各种材料、构配件、设备、施工机械台班的数量及人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，并计取相应的措施项目费、规费和税金等得到装饰装修工程费的方法。

需要注意的是，通过实地测量得到各类材料数量(面积)后，一般还要计算材料损耗，一般是5%。即评估计算时所用的材料数量＝测量得出的数量×1.05。

④指数调整法

是利用装饰装修工程费的有关指数或变动率，将估价对象的历史装饰装修工程费调整到价值时点的装饰装修工程费来求取估价对象装饰装修工程费的方法。

(2)折旧的求取

湖南省房地产业协会中介专业委员会下发的《湖南省房屋室内装饰装修估价指导意见》(湘房协中介[2010]宁第58号)，建议住宅装修折旧年限为10年，年折旧率为10%；其他非住宅折旧年限根据实际情况确定，一般小于住宅装修折旧年限。此文件是地方性指导意见，非全国通用，湖南省外的其他地区仅可借鉴。

装修使用年限与施工工艺和材料质量、使用频率以及所处环境、日常保养都有着莫大关系。对于装饰装修评估，各地若有规定应从其规定(对征收评估涉及的装饰装修价格，全国各地基本上都有评估技术规范或指导意见，但对于其他估价目的，基本无)，若无规定的，可参考以下折旧年限。

①整体折旧

表3整体折旧年限建议表

②分项折旧

诸如损害评估等需要分项或局部装修现值时，也可分项设定不同的折旧年限，再根据分项使用和维护保养状况综合确定成新率。

表4装饰装修分项折旧年限建议表

2.市场比较法

市场比较法(简称比较法)是选取相同地区、相同风格的装饰装修为比较实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例价格进行处理后得到估价对象价值价格的方法。

4.价差法

具体应用主要有两种情形：

①装饰装修对房屋的价值增加额

常见于房地产买卖时装饰装修对房屋的价值增加额(一般为正，但也有负)的确定，司法处置时人民法院要求必须将房屋主体与装饰装修分列的。

基本公式为：

装饰装修市场价格=带装修的房屋市场价格-未装修状态下房屋市场价格

②装饰装修价值损失

分别评估估价对象在改变前和改变后状况下的价值价格，将两者之差作为估价对象价值损失额的方法。

4.修复成本法

修复成本法是测算把估价对象改变后的状况修复到改变前的状况的必要支出及应得利润，将其作为估价对象价值损失额的方法。

修复成本法常用于房屋渗水、火灾等引起的装饰装修损害价值评估，修复工程一般是零工或小批量生产，所以单位修复成本一般高于大批量生产的单位新建成本。

四、注意事项

为便于记忆，作者将装饰装修价值评估的注意事项归纳为一首七言律诗：

产权转移不分估，征收征用不分户。

查勘记录逐房间，地顶墙面依次录。

数据处理要仔细，谨防马虎出错误。

量大分组定标度，平衡统一赢信服。

1.产权转移不分估，征收征用不分户

转让、司法处置等与产权转移相关的活动，装饰装修常被视作房屋实体组成部分，将装饰装修作为影响房地产的实物因素，综合评估房地产的价格或价值。

在征收征用评估时，承租户的装修不应单独评估，而应包含在征收人的报告中，具体处理方式由双方自行协商。

2.查勘记录逐房间，地顶墙面依次录

查勘记录和清单制作必须有序进行。由于装饰装修评估项目繁多，数据量大，因此需要分幢分层分房间进行查勘，每个房间的“地顶墙”需要分别查勘。地面和顶面的数据可以共用，再测个高度可以计算出墙面面积。

3.数据处理要仔细，谨防马虎出错误

数据处理需要极其仔细，以防止误敲相邻键或小数点错位等错误，因为一个小小的失误就可能引发大的错误，甚至可能引发诉讼或赔偿。

4.量大分组定标度，平衡统一赢信服

对于大型的征收类评估项目，如果需要分组进行，各组之间必须统一标准，保持平衡，这样才能赢得被征收户和政府的信任和佩服。

五、结语

装饰装修作为独立的估价对象单独评估是一项高度依赖专业知识和技能的工作，对估价师的专业知识要求很高，掌握装饰装修估价技能不可能一蹴而就，需要一个学习与积累的过程，估价师可以通过逛建材市场、去装修公司学习、向老师傅学习、网上听讲解、发网讨论等方式，日积月累，就可以逐步识别常见的装修材料，了解装饰装修工艺流程，学会查定额、造价信息，才能更好地为客户提供高质量的装饰装修价值评估服务。

参考文献：

[1].中华人民共和国住房和城乡建设部.建筑装饰装修工程质量验收标准[S].2018-9-1：

[2].浙江省建设工程造价管理总站.浙江省房屋建筑与装饰工程预算定额(2018版)[M].北京：中国计划出版社.2018：

[3].浙江省建设工程造价管理总站.浙江省房屋安装工程修缮预算定额(2018版)[M].北京：中国计划出版社.2018：

[4].王洪明.对房屋装饰装修的基本认识[J].中国房地产估价与经纪,2011:53-55.

[5].王洪明.装饰装修价值评估的现实需要和评估原则[J].中国房地产估价与经纪,2011:61-65.

作者：周金红

作者单位：浙江亿安联诚土地房地产评估有限公司