在城市化的进程中，随着一线城市的商业日趋饱和与线上红利的逐渐衰减，据研究预测表明，至2025年左右，中国中产阶级预计会增长到6亿人。

其中，二三四线城市的中产阶层将成为未来占比增长最快的群体。二三四线城市成为新的"蓝海"，下沉市场展现出了前所未有的消费潜力。

#01

二三四线城市

市场现状

相比较一线城市而言，在人口少、消费力偏弱、同质化严重的二三四线城市，目前大众消费已经被百货、购物中心、社区商业三种形式满足的时候，本地客群一般习惯于老的百货形式消费场所，百货类以多品牌聚拢稳定客流，获得高坪效。

另一方面万达、吾悦等城市级购物中心开始做下沉市场，囊括了全城的中高端家庭型消费，市场缺乏消费者日益增强的餐饮、娱乐、体验类需求。

01 商业同质化严重陷困局

目前三四线城市商业地产普遍缺乏长远的规划，纵观一二线城市的过往，当一个区域发展到一定程度，都会出现标签鲜明的品质商业街。而如今二三四线城市的商业同质化更为严重，毫无记忆点，无法聚集人气。

02 缺乏必要的专业人才与商业理念

考察了国内二三四线城市的多家商业地产项目，很多商业规划有共同的缺点，都从开始就没有综合考虑到商业地产的规划要素，例如物业、环境、交通组织，甚至包括停车场的停车位设计，室内外的人流、车流、商流的动线。

而由于前期的策划、定位不准，再加上当地设计院的设计不专业、招商团队的不专业、运营团队的不专业，导致了很多商业地产项目在国内三四线城市开不了业，或是运营不成功，使得很多商业物业长期处于闲置浪费状态，形成几万甚至几十万平方米的商业建筑垃圾。

原粹商业设计案例

#02

下沉市场潜力巨大

如何抓住机遇

随着市场饱和，如今市场已经到了消费升级的时代，市场窗口期就是先行城市已经出现的品质商业街。

无论是国内线上互联网行业还是top级地产商，都在日渐重视二三四线市场新型城镇化的加速推进，给商业地产发展带来重大机遇。随着三四线市场消费能力不断爆发，不仅让城市人群的消费意愿和消费潜力得到有效释放。

那么在开发三四线城市商业地产中，有哪些注意点呢？原粹商业认为要遵循以下四个原则。

01 抢占市场先机

如何启动二三四线城市的商业，就要看经济发展的时机，二三四线城市的商业空间是有限的，因此商业地产进入的时机，时间晚了市场已经被占领。

02 项目一定要符合城市发展的总体目标

机遇与挑战并存，商业想要在下沉市场突围而出，加强核心竞争力是生存关键。

商业地产首先要站在城市的功能来定位和规划，需要去对整个商业项目进行市场分析和调查，选址和定位一定契合当地的城市规划和经济发展战略规划和产业规划，一定要有超前的预期和如何分布开发的策略。

03 加强规划布局定位

对于商业项目开发而言，前期定位起着方向性和纲领性的作用，是项目招商销售和运营管理的指导原则，能够影响整个商业项目的发展方向和前景。所以商业地产项目的定位对商业地产的开发起着极为重要的作用和意义。

未来的二三四线商业发展、规划定位必须进一步突破传统的思维框架和业务模式，一定要考虑满足地域性、全客层、多功能及各档次消费者的购物需求，一定要积极推动创新，一定要利用新的技术、新的科技、新的思路、新的方法、新的创意、新的方向、新的定位来驱使商业变革。

在业态规划上多一些健康、时尚、潮流、互动性、参与性强的体验式项目和打卡装置的引进，不仅有助于提升客流，稳住客流、留住客流，同时提升顾客粘度，也是未来应对电子商务对于商业冲击的一个重要手段。

04 打造品质主题商业街形成差异化

目前很多二三、四线城市的商业项目开发者并没有意识到设计的重要性，根据研究机构ComScore的统计数据，我国25-34岁的消费人群占总人口的32.1%，超过世界平均水平4.5个百分点。而这当中，有着相当一部分“小镇青年”，他们在消费过程中，更加注重品质与服务，追求个性化、多样化、高品质的消费体验。

小城市消费从众性、从新性较强，对新事物比较敏感，所以商业设计一定要有主题和特色，须融入城市文化特色，根据项目自身定位进行整体规划设计，从而吸引和带动人流增加竞争性。

原粹商业设计案例

未来中国二三四线城市的发展随着行业发展的逐步明确、优胜劣汰，新的零售、新的商业、新的模式将迎来新的成长周期。

原粹商业认为目前在三四线城市有着非常大的市场空白和消费潜力，商业地产已经不是简单的买卖，抢占先机进行差异化定位，提前系统布局，才能够盘活商业提升商业价值。