失速的中梁地产，是时代的缩影还是命定的归宿？

8月26日，中梁控股如约披露2022年中期业绩报告：

上半年合同销售额387亿元，同比减少约59.3%；

营收223亿元，同比减少约32.1%；

毛利37.7亿元，同比减少约44.7%；

毛利率16.9%，2021年同期为20.8%；

期内利润8.59亿元，同比减少约66.7%；

拥有人应占净利润4.38亿元，同比减少约68.3%；

经调整后拥有人应占核心净利润为5.46亿元，同比减少约63.5%。

数据很烂吗？其实也不尽然。

毕竟有不少净利润为负的房企在后头，其中不乏国企。比如远洋，此前曾披露2022上半年将录得公司拥有人应占亏损介乎10亿元至12亿元。

可在2020年之前，中梁控股的同比增速都是接近或超过100%的。

肉眼可见，这家曾经在赛道上疾驰的房企黑马，正在失速……

2021年富人榜上，中梁控股的创始人杨剑，在温州富豪中排名第七。

不知，如今十强里是否还有他的位置？

而在杨剑带领下的中梁控股，在2014-2018年短短4年间，极速复刻碧桂园高周转的打法，重点布局三四线城市。

于是，转道三四线城市的中梁控股狠狠地吃上了这一波的棚改红利。几年间，竟从一家名不经传的小小地方房企，快速成长为地产圈中的一匹“黑马”，年复合增长率一度高达221%。

这大概就是老天喂饭吃吧。

然而，到了2022年，中梁控股风光不再。

7月末，中梁控股发布内幕消息，称一笔于2022年7月到期的9.5%优先票据将构成违约事件。该票据涉及的所有未偿还本金及其应计及未付利息应于7月29日到期并须予支付，然而，其尚未支付余下未偿还本金1257.4万美元及其利息。

这笔违约债务，换算成人民币也不过9000万元。根据中梁控股前几日发布的中期业绩报告，2022上半年，中梁控股期内其现金及银行结余比2021年末减少近60亿元，为217.7亿元。

在地产大鳄面前，这点小钱应该不足以影响大局才对。可偏偏就是还不上了。为何？

而在这之前，据说为了减少债务，中梁控股不能免俗地开设了“毕业班”，卖掉旗下拟上市的物业公司中梁百悦智佳。

确实，中期报告里中梁控股的销售及分销开支、行政开支同比降幅均高于营收降幅。其中前者降了33.9%为9.1亿元，后者降了39.4%为9.9亿元。

其中，员工成本降得最为厉害：由2021年的13.6亿元降到了如今的7.69亿元，降幅约为43.5%。这背后的人员优化力度可见一斑。

尽管做出了努力，中梁控股要应对债务的压力依然不小。

从中梁控股2022年上半年的合约销售金额来看，销售额主要来源于三线城市（51.8%）、其次为二线城市（34.9%）。

在如今房地产市场泡沫退去的背景下，三四线城市的购房需求较弱，成交量萎缩、房价滞涨的风险正在加大。可中梁控股的土地储备多数布局于二三线城市，在房地产行业大洗牌阶段，中梁控股难言乐观呐。

而中梁控股近来传出的稍好消息则是，2022 上半年完成了两轮到期优先票据的交换要约，累计交换率97%，并且今年不再有美元债务的到期风险，为自己博来了些许的喘息时间。

只是，中梁控股还迎来翻身的契机吗？