穆迪确认方圆地产“B2”公司家族评级，展望调至“负面”

  乐居财经讯 严明会 3月7日，穆迪将广州市方圆房地产发展有限公司(Guangzhou Fineland Real Estate Development Co., Ltd.，简称：“方圆地产”)的展望从“稳定”调整至“负面”。

  与此同时，穆迪还确认了方圆地产的“B2”公司家族评级(CFR)和“B3”高级无抵押评级。

  穆迪分析师Alfred Hui表示：“负面的展望反映了方圆地产在未来6-12个月内销售和信贷指标的恶化，原因是疲软的市场条件和公司推出城市重建项目 (URPs)的潜在延期。”

  “评级的确认反映了穆迪的预期，即该公司将在其业务发展中保持足够的流动性和纪律性，”Hui补充道。

  评级理据

  穆迪预期方圆地产在未来6-12个月内的合同销售额将有所下降，原因是在资金紧张的情况下，购房者信心减弱。对URPs投资不断变化的法规也可能推迟其项目的启动，进一步压制公司的销售增长。预期其疲软的销售业绩也将拖累该公司的运营现金流、信贷指标和流动资金。

  方圆地产在2021年的合同销售额同比下降27%，至122亿元人民币，原因是市场环境疲软，以及在广州推出URPs的一些延期。

  穆迪预计，由于预期的收入减少，方圆地产的债务杠杆率(按收入/调整后债务的比来衡量)将在未来12-18个月从截至2021年6月的12个月的53%回落到40%-45%。同样，由于预期收入和利润率的下降，公司的利息偿付能力(按EBIT/利息覆盖率的比来衡量)将从同期的1.8倍下降到1.5倍-1.7倍。这些比率将使该公司处于B2 CFR中的低端。

  然而，穆迪预计方圆地产将保持足够的流动性。该公司有9.18亿元人民币的境内债券将于2022年12月可回售，截至2021年6月，公司持有58亿元人民币的非限制性现金。虽然方圆地产将不得不在项目层面保留部分现金以支持其运营，但穆迪预计该公司将有足够的资源，包括现金和运营现金流，以在未来6-12个月内偿还其控股公司和运营公司层面的到期债务。尽管如此，使用内部现金来源偿还即将到期的债务将减少未来12-18个月内可用于其运营的资金。

  方圆地产的B2 CFR反映了其在广东省内长期的房地产开发记录和成熟的品牌以及其充足的流动资金。

  另一方面，CFR受制于该公司(1)规模小和地理上集中在广东省，以及(2)公司的信贷指标薄弱。

  方圆地产B2的公司家族评级考虑到其私营公司地位。相对而言，其信息披露和公司治理的透明度低于上市房地产开发商。

  由于存在结构性从属风险，B3的高级无抵押债务评级比方圆地产的公司家族评级低一个子级。方圆地产大部分债权在运营子公司层面，在清算情况下其受偿顺序优先于控股公司债权。此外，控股公司缺乏缓解结构性从 属风险的重大因素，因而降低了控股公司层面债权的预期回收率。

  在环境、社会和治理(ESG)因素方面，穆迪考虑了公司的集中所有权，因为董事长拥有公司100%的股权。穆迪还考虑了相对于其规模而言，公司在过去3 年的关联方交易有限。公司董事长也在过去20年中证明了其在不同行业周期管理公司的能力。

  可引起评级上调或下调的因素

  鉴于其负面展望，方圆地产的评级在短期内不太可能被上调。

  然而，如果方圆地产能够增加其合同销售额，并改善其信用指标和流动性，穆迪可能会将其展望调整为稳定。

  表明稳定评级展望的信用指标包括：EBIT/利息的比持续高于2.0倍，无限制现金/短期债务的比持续高于1.0倍。

  另一方面，如果方圆地产的合同销售、盈利能力、信用指标或流动性减弱，或者如果该公司进行激进的扩张，穆迪可能会下调方圆地产的评级。

  表明评级下调的信用指标包括：EBIT/利息覆盖率的比低于1.5倍-2.0倍，或公司的流动性减弱，如不受限制的现金/短期债务的比下降到1.0倍以下。

  发行人概况

  广州市方圆房地产发展有限公司成立于 1995 年，是一家总部位于广东的住宅 房地产开发商，主要面向中高端客户。公司系列产品采用东方艺术设计风格 以以满足不同客户的需求。截至 2020 年 6 月底，广州方圆地产创始人及董事 长方明先生持有公司 100%的股权。

文章来源:乐居财经