未来路在何方？实探四里河板块的明发商业广场！

合肥的商业的量是比较多的，人气比较旺盛的有蜀山区的之心城、庐阳区的淮河路步行街、包河区的万达广场、政务区的万象城和滨湖区的世纪金源等等。也不可避免有一些运营失利的商业，如政务区的天珑广场、蜀山区的天玥中心、包河区的53度广场、肥西的华南城和庐阳区的明发商业广场等等。

班长今天去四里河及大杨镇踩盘了，所以我们一起来看看明发商业广场，了解下随着万科广场、华润万象汇的开业，这个商业现状如何。

明发商业广场的位置在庐阳区北二环和四里河路交口东北角，商业建筑是地上3层，地下1层，总面积36万㎡，这个体量是相当的大了，华润万象城的商业经营面积也仅有18万方，以大体量著称的滨湖世纪金源购物中心也仅仅只有32万㎡。

明发商业广场是2005年9月21日正式与庐阳区大杨镇签约，2007年5月正式开工，属于合肥的重点工程之一，是当时合肥最大的商业体项目。而且明发商业广场并非只有商业广场，还有住宅、酒店、公寓等。

其中商业广场部分并非全部自持，除了60%自持外其他对外销售。而且在2009的销售均价达到15000元/㎡！

这个价格是什么概念？2009年滨湖区滨湖世纪城售价只有3000元/㎡，2010年滨湖区的别墅棠溪人家起售价仅18885元/㎡。即便到了2011年，华润橡树湾的的住宅只需6600-6700元/㎡，而明发自己的住宅同期只要4100元/㎡，最低3580元/㎡起。

可见明发商业广场的商铺价格是比较高的，不过与现在的市场不同，合肥在2016年前对于住宅投资并不是很热衷，商铺是非常受欢迎的。所以明发的销售一直持续到2011年交付后因为“名声在外”才非常困难。

在2011年12月23日，明发商业广场永辉超市开业，总占地面积16000多平方，凭借着永辉强大的号召力，生意一直很好并营业至今，也是明发商业广场客流量的主要来源。

从永辉超市入口进去后可以看到如今有肯德基、蜜雪冰城等餐饮业态，在往里走可以连通港荣百货的一楼和负一楼的永辉超市入口。

明发商业广场港荣百货是在2013年10月1日开业，经营面积超4万平米，港荣百货商家入驻率是非常高的，一楼以珠宝首饰、化妆品等业态为主；

单从永辉超市和港荣百货来看，就是一个普通的商业，和网上的“荒凉”的传言并不相符。不过来到明发对外销售的商业广场便明白冰火两重天的含义。

明发商业广场上下一共4层，属于开放式街区，开发商为了便于销售，分割成一个一个小铺子出售给购房者。

不过这种开放式街区夏天冷冬天热，本就用户体验极差。再加上业态定位不清晰，为了销售商铺对运营并没有系统性的规划和招商，第一次招商还未成功便匆匆开业，导致大量空置。后期招商更是杂乱无章，缺乏统一运营，失败也是极为正常不过。这让人想起政务区一个商业的奶茶一条街，难逃商家逃离、沦为空铺的命运，中午12点左右，整个街区基本上看不到人影，到处是张贴有“旺铺转租”或“转让”的商铺。

这也是合肥很多街区商业的现状，开发商将商铺卖出后也不愿再持续投入大量人力、财力，同时也因为商铺都已卖出，面对数量众多的业主，很难协调。我们看运营成功的商业都是不对外出售，开发商自持，即便对外卖，也是金街这种类型。

所以现在进行土地供应时，部分地块的规则上也会明确，需要商业全部自持，就是避免开发商把商铺一卖走之，目前合肥这种情况还比较常见。

从现场走访来看，去年班长来踩盘时，还有一些教育、餐饮门店是开业状态，如今也基本关闭，门上都贴了转让，商业广场基本都是空置状态。

对于明发商业广场的未来，想重新成功运营的可能性几乎为0。不谈明发集团自身状况，明发商业广场属于多地进行复制的项目，其他城市大多也面临合肥同样的情况，对于已经售出的商铺，开发商必然不会再投入资金进行改造、统一规划运营等；

商铺长期空置，业主自然也不愿意缴纳相关费用，所以物业公司也只会做一些基础卫生工作，对于设施老旧、破损等情况缺乏维护，可以看到很多地方都出现了墙皮脱落的情况。

并且随着周边万科广场、华润万象汇等商业的陆续开业，没有竞品之前尚且不能突围，如今更是难以翻身。

所以网上也有业主发帖，买了两间明发商业广场的商铺，一直闲置，能否改成自居的住宅。去年合肥曾发布《关于非住宅改建为租赁住房工作的通知》，对非居住存量房屋改建为租赁住房项目。

不过明发商业广场也并不符合条件，但是也从目前来看，如果能将明发商业广场改成商业公寓，具备居住属性，也算是最好的出路了，但是其中的难度不言而喻，接下来现状恐怕还要维持很久很久。

商业运营对开发商能力要求非常高，合肥还有部分商住地块，住宅被早早卖出，商业要么成为天坑，或者成为这种毫无人气的商业结合体，不仅仅坑了商铺业主，也是对稀缺土地的极大浪费，这种类型的商业未来路在何方？