8.14亿！融创再卖项目

融创中国再卖资产！

3月18日，融创中国发布公告称，为解决石家庄中央商务区项目后续开发建设资金投入问题，融创方、合作方及目标公司订立协议，据此，合作方石家庄正太建设发展有限公司同意受让目标公司的80%权益，代价约为8.14亿元。

其中，上述代价中约1.48亿元由融创中国欠付合作方的债务冲抵，剩余的约6.66亿元由合作方以现金支付，剩余现金由融创中国主要用于石家庄市的项目施工建设及保交楼。

融创中国董事认为，该项目仍有部分地块尚未完成建设，出售事项有助于解决项目后续开发建设资金投入问题，推进项目恢复正常开发建设，盘活优质资产。

融创加快了项目出售的进度

据公告称，协议签署后，合作方向融创方支付第一笔代价1.5亿元后30日内，融创方按合同约定向合作方移交目标公司管理权。合作方向融创方付清全部代价后30日内，融创方将持有目标公司80%股权转让给合作方，股权变更登记手续办理完成后，融创方不再持有目标公司股权。

据了解到，上述项目由融创与石家庄政府2019年年中签订，同年7月3日下午，融创以1.7亿元的代价斩获了石家庄“1号工程”中央商务区的一宗商服用地，同年8月、10月，融创又接连以1.7亿元、2.79亿元的代价于中央商务区拿地。

拿地之后，项目迅速进入了开发建设的阶段，从市场披露的信息来看，项目推广案名“融创·时代中心”，地名办核准名为臻品园、臻和园、臻善园、融创商务中心等，项目的总规划建筑面积约48.6万平方米，主要包括住宅、商业及写字楼等，其中住宅共计规划了17栋，一期规划9栋小高层，均为17层至24层的住宅产品。

次年，石家庄中央商务区项目正式入市。其中，2020年6月15日，项目获得首批预售许可证，预售总面积为0.92万平方米，预售项目为臻品园9号住宅楼，同年，该公司共计拿到7张预售证，随后2021年、2022年及2023年，该公司共计获取17张预售许可证。

数据来源：石家庄行政审批局、观点指数整理

据石家庄当地媒体报道，2020年7月23日，项目正式开盘即售罄，年内六次加推均获得优异成绩。截至目前，项目一期、二期基本售罄，三期目前仅剩1号楼和3号楼有部分项目在售。

而按照公告披露的情况发现，石家庄中央商务区项目的可售物业建筑面积约为39.8万平方米（占总建筑面积82%），可售物业中已售面积约为26.4万平方米，剩余正在开发建设中。

按此计算，项目拿地至今五年时间，还有44.97%的可售部分正在开发建设当中，后续仍需投入大量的资金，而融创中国通过出售，将项目交由石家庄国资委接盘，无疑能够加快项目后续的开发进度。

据了解，石家庄市中央商务区开发有限公司注册资金为10亿元，主要从事目标地块的开发建设，出售事项完成前，融创方持有目标公司80%的权益，另外20%权益由合作方持有。目标公司于2023年12月31日的未经审核综合净资产约为10.36亿元，税前亏损约9145万元，税后亏损约6855万元。

合作方石家庄正太建设发展有限公司主要从事市政设施管理及土地整治服务等，该公司由石家庄市人民政府国有资产监督管理委员会持有100%权益。

出售资产，已套现近300亿

据了解，2021年上半年，融创中国就开始频繁出售资产、退出联营合营项目，包括抛售西双版纳环球世纪会展旅游公司、上海虹桥商务区写字楼、昆明融创文旅城二期以及杭州核心地段酒店及写字楼等项目。此外，融创中国通过减持贝壳（BEKE.N）股份，且将旗下商管板块资产转售给融创服务，获得18亿元现金。

据新财富不完全统计，融创中国最近3年出售的资产近300亿元，且其处置动作仍在持续（表4）。

日前融创中国还宣布，将以39.74亿元人民币的价格出售四川项目70%股权。

值得注意的是，融创中国前期高调进军了文旅行业。在2017年收购万达文旅及酒店项目的“世纪大交易”之后，融创中国于2018年组建了融创文旅集团，并在2019年将万达文旅改为融创文旅。2023上半年，融创文旅城建设及运营业务收入达27.2亿元，占融创中国总收入的4.7%。

2019年，融创中国又杀入会展领域，以约152.7亿元买下了环球世纪、时代环球各51%股权，同时将“成都环球世纪会展旅游集团有限公司”更名为“环球融创会展文旅集团有限公司”。通过这一大宗收购，融创中国一举成为全国最大的会展项目持有及运营商，以及国内洲际酒店最大的运营商。

现金流紧张之下，融创中国又率先将这些前期投入重、回报周期长的项目摆上了货架。

2023年，“进淄赶烤”“尔滨走红”频上热搜，文旅市场热度高涨，融创中国的打折力度也给得很足。不过，由于投资者总体仍比较谨慎，具备实力接盘的企业也不多，其中不乏资产流拍等情形（表5）。接下来，融创中国或抛售更多文旅资产，但套现难度可想而知。

在A股市场，除了泰禾集团（000732，已退市）、金科股份（000656）相对频繁转让旗下项目，住宅类开发商处置资产较少。从iFinD数据比较看，融创中国的资产处置规模仍然位居头部房企的领先水平。

配股、出售资产等多举措筹资下，2021年，融创中国三项指标降至黄档，但其债务仍不断堆叠，从2020年底的9305.75亿元，上升到2021年底的10518.81亿元高点。

截至2022年底，融创中国到期未还的债务规模有808.9亿元，且其导致约855亿元的债务也触发交叉违约或被要求提前还款。尽管融创中国旗下可出售的资产相对丰富，但借此套现近300亿元资产，加上配股募资120亿港元，远不足以覆盖1000多亿的未还债务。

回头来看，融创中国出险后，并不急于“割肉”，而是试图保留核心的优质地块、住宅类项目，希望仅靠转让商业、酒店、文旅、车位、持有的金融机构股权等非主业资产来拖到楼市回暖翻身。

但市场拐点预期落空，非优质资产的转让价格偏低、达成交易的难度较大，也导致其错过了尽早“降杠杆”的最佳窗口期，加大了扭亏难度。

在2023年3月29日的境外债务重组电话说明会上，孙宏斌反思道，“原本我们是按照‘三道红线’的要求控制发展节奏，降低杠杆，也有一个比较好的开始，当时我们的自我感觉还是不错的，但是现在回过头来看，还是不够坚决，虽然也强调稳健和利润，但是追求规模的惯性让我们在投资上过于乐观和激进”。

其行政总裁汪孟德则称，融创中国不低价处置核心资产，是为保护价值。“如果没有整体的解决方案，低价变卖核心资产将严重影响我们长期的交付和债务清偿问题的解决。”

大力推进保交楼

融创中国债务重组的成功，与其保交楼的顺利推进不无关系。

3月8日，据融创官微消息，自2月下旬起融创全国多地项目已启动复工复产模式。截至3月6日，除北方地区部分项目因冬季而处于歇工期外，融创在全国范围内的项目已有268个批次复工，累计到岗生产人员超过22600人次。

2023年，融创在全国101个城市实现279个项目交付，合计交付套数31万套、交付面积3587万平方米，随着新的融资落地，融创项目开发运营的资金压力将得到进一步缓解，各地的“保交楼”工作也将得到更有力的保障。

此前还有消息称，融创中国已有超过90个项目入围首批房地产项目融资“白名单”。上述项目主要位于北京、天津、成都、重庆、郑州、沈阳、青岛、武汉、昆明、西安、太原、西双版纳等20个城市。

业绩方面，融创中国日前披露的2月份销售情况。2月份融创中国实现合同销售金额约27.3亿元，合同销售面积约32.6万平方米，合同销售均价约8370元/平方米。截至2024年2月底，集团累计实现合同销售金额约64.9亿元，同比减少64.12%；累计合同销售面积约65.1万平方米，合同销售均价约9970元/平方米。

在业内看来，房企的复工复产具有战略意义，不仅是兑现项目“保交付”的承诺，更能助力企业的可持续经营。对企业而言，保交付的重要性不言而喻：交付力是对购房者、金融机构、地方政府等多利益相关方展示企业未来承诺的兑现能力和持续经营能力，重塑各方信心的关键，良好的交付力有助于获取金融机构、地方政府资金支持。

近日，碧桂园召开月度集团管理会议。碧桂园集团总裁莫斌强调，保交付首先就是要有序复工，这是目前区域完成保交付的最重要任务。据悉，目前碧桂园在广东、山东、湖北、陕西、广西等多地项目正在陆续复工。

中指研究院认为，融资协调机制的建立，推动房地产“白名单”项目融资资金落地，有利于降低企业流动性风险。鉴于当前房地产企业整体资金面依然承压，特别是民营企业经营压力相对较大，稳住市场主体是行业重要工作之一。同时，相关制度的落实也加快了项目的建设，为项目顺利交付提供更多保障。随着融资协调机制逐步完善及推广，预计将有更多房地产项目获得相应的资金支持，购房者预期有望得到持续改善，对房地产市场销售端的正向影响将进一步显现。

来源：观点新媒体、新财富杂志、券商中国等

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