盛金石 Q3 市场研报：英国租金水平破纪录 华资强势回归伦敦商业地产

英国宏观经济预测

英格兰银行利率上调

在 2023 年 9 月 21 日，英格兰银行出乎意料地决定维持当前基准利率 5.25% ，这对英国经济无疑是一个好消息。

通货膨胀超预期下降

根据英国国家统计局（ONS）8月的数据显示，消费者价格指数（CPI）意外下跌至 6.7%，这是该数字今年连续第三个月下降，远低于市场预期。新数据无疑给英国央行的加息带来短暂的停歇。

GDP增长

根据英国统计局（ONS）最新的数据显示。2023 年第三季度 GDP 相比于上一季度增长 0.1% ，尽管增长缓慢，但在当前环境下，这意味着英国经济在保持稳定。

英镑汇率小幅下跌

英国统计局（ONS）9 月 20 日公布最新数据以后，英镑出现下 跌。其中英镑兑美元和人民币的汇率分别为 1.23669 和 9.02672 ，为近期以来最低水平。与盛金石 2023 年第二季度的市场研报相比，英镑对美元和人民币的贬值幅度分 别为 2.3% 和 2.1% ，显示英镑的全球吸引力正在上升。

英国经济开始复苏

根据 CBRE 今年第三季度的报告表示，英国已经避免了两个季度的产出下降，并指出英国经济有复苏迹象。其中提到了通货膨胀受控、利率下降以及经济活动增加等观点作为支持依据。

来源：Consumer price inflation from the Office for National Statistics

就业市场恢复

英国统计局（ONS）对前三个月数据调整后显示目前英国失业率为 4.3%，相比上季度上涨 0.7%。好消息是就业率相比去年上涨 0.1%，职位空缺连续第十个月下降。但是这些数字也同时预示着英国就业市场的恢复。

英国住宅市场

现金买家依然活跃

英国在线房地产平台 Zoopla 报告显示，英国的高抵押贷款利率是影响住宅市场活动的重要因素。与过去五年同期相比，对房屋的需求低于平均水平 34% 。好消息是英国房价的年增长率为 0.1% ，市场正在逐渐回暖。

首次购房者（FTB）成为影响英国各地房价增长变化的首要人群。首次购房者每年占销售额的 1/3，由于高贷款利率减少了大量首次购房者的需求，从而对市场造成了影响。

虽然抵押贷款导致的销售需求减少，但是现金买家依然保持稳定且活跃。与去年同期相比，现金买家销售比仅仅下降 1%，原因在于更灵活的资金来源以及更便宜开放的市场。

英国房产中介公司Hamptons 数据显示，英国部分地区正在面临房价下跌。跌幅最大的是伦敦市中心的肯辛顿切尔西区房价从去年 151.5 万英镑降至 132 万英镑，同比下了降 12.9%。然而，并不是所有地区都在下跌，比如Liverpool Street 伦敦金融城区域的平均房价在过去一年上涨了 19.1%。

虽然销售市场对于价格敏感，但是价格合理，地理位置优越的房屋仍然吸引着人们的关注。有数据表明，市场上仍然有大量买家积极进取，并愿意接受更高的借贷成本，以确保他们想要的房源。

英国租赁市场

十年来最高租金占比

英国大型房产中介 Hamptons 数据显示，截至 8 月的一年中，新出租房产的平均月租金上涨了 12% ，达到 1304 英镑，是 2014年以来上涨最快的一年。这一现象主要受到就业机会增加、 移民数量创纪录剧增、海外学生大量返英等因素影响。

其中 5.5% 的抵押贷款利率明显推动了租金需求。报告部分首次购房者的抵押贷款月供已高于月租金，增加了购房成本，使许多潜在买家留在了租赁市场。

根据Rightmove 数据显示，英国租赁市场近 18 个月以来一直经历着两位数的通货膨胀，导致租房需求下降了 20% 。但与此同时的好消息是出租房数量比去年同期增长20%。尽管需求略有减缓，供应仍然短缺，从而持续推高租金。这一供需不平衡情况已经成为英国各地租赁市场的典型特点，凸显了租金增长潜力。

英国在线房地产平台 Zoopla 的 2023 年 9 月报告显示过去十年中，平均租金占总收入比仍在可接受范围内，平均为 27.2% 。目前数据显示该比值已达到过去十年最高，为 28.4% 的水平。

Zoopla 2023 年 9 月的报告还显示英国租金增长转向更实惠的区域。租房客开始转移目标至英国一级城市以外郊区的更好性价比房源。伦敦郊区的租金上涨是其中一个明显的趋势特征。

英国住宅拍卖市场

房产数量激增高 成交率

伦敦的住宅拍卖市场一直呈现出积极向上的趋势，为投资者提供了难得的机遇。根据 Halifax 数据显示，伦敦拍卖行的实际购买价略低于市场平均价格，该报告指出8月初多处拍卖项目低于实际要价，因此吸引了众多潜在买家的兴趣。

英国房产拍卖数据（PAD）的 8 月报告显示，近几个月来，房地产拍卖市场经历了一场引人注目的浪潮，许多房产纷纷涌入拍卖市场。这一激增于六月份报道，显示出拍卖房产列表数量增长了22.1% ，其中住宅房产更是占据了 32.2% 。2023年Q2已成交的拍卖房产数量为 507，高于第一季度的491。

英国拍卖行Auction House 9 月 13 日最新数据显示，目前平均成功拍卖成交率为 82% ， 总拍卖金额约为 £27,215,000 。数据显示拍卖市场相对平稳，且大多数拍卖物品都能成功交易。

英国商业市场投资机会增加

2023 年第二季度，伦敦资本市场的投资额达到了 19 亿英镑，涉及 38 项不同的资产交易。季度总额下降了 24% ，从第一季度的 7900 万英镑下降到了 5100 万英镑。

但是在此期间，仍然有一些重大交易成功达成。包括三井以3.15亿英镑购买了山科夫特 （Sancroft），城堡福尔格和加姆达以2.57亿英镑出售了温彻斯特大厦（Winchester House）。其中值得一提的是盛金石商业部最终以低于7000 万英镑的价格收购了位于伦敦 Cannon Street 33 号的 Watling House 办公楼，面积为 94,489 平方英尺，这标志着自 2022 年 5 月以来，伦敦金融城在 5000 万到 1 亿英镑价格范围内的首笔交易，也预示着疲软的商业房地产市场可能回暖。 目前，盛金石英国资产管理金额突破 100 亿人民币。

2023 年第三季度的租赁总量相较于第二季度出人意料地有所改善，总面积为 235 万平方英尺，而第二季度为 203 万平方英尺。伦敦范围内的租赁总量环比增长了 16%，主要由城市区域的 44% 增长推动。对优质空间的需求加速增长，而非优质空间的供应则在下降。第三季度优质空间占总租赁的 77% ，其中超过 68% 来自城市地区。

据国际资管公司 Colliers 的报告显示，租户继续推动租金上升，尤其是对高品质物业的需求。在 2023 年第三季度，每平方英尺高于 100 英镑的交易的平均租金水平大幅上涨，从每平方英尺 128 英镑（第二季度）上升至每平方英尺 145 英镑。预计第四季度租户对灵活租约的需求预计将继续，这将成为市场的一个特点。

英国财富传承故事

罗伯特·布尔（Robert Bull）

英国亿万富翁 Robert Bull 被誉为“平房建筑帝”，创造了一个令人瞩目的商业逆袭故事。仅仅七年前，他陷入 350 万英镑的债务漩涡，甚至无法支付一顿外卖。他的财富并不仅仅是数字，更是一个震撼人心的故事。

Robert Bull的家族背景并不富裕，但他继承了家族的创业精神。他的祖父曾在二战后进入房车公园业务，而他的父亲在 90 年代的金融危机中一度致富，但最终失去了一切。与一位合作伙伴一起，他经营着英国第二大房车公园集团，直到2016年公司陷入困境。当时他的事业岌岌可危，他本人也深陷孤独、沮丧和抑郁之中。

然而，正是在这段困顿时期，Robert Bull发现了改变命运的商机。他看到了将房车公园改建成平房社区的巨大潜力，以迎合那些希望减小住房规模的人的需求。他的商业模式是：他以市场价购买人们的旧房，然后在新社区中销售经过工厂预制的平房。最重要的是，这一过程没有任何额外费用，而买家还可以保留他们的房屋出售所获得的资产。2017 年，其公司 RoyaleLife在南安普顿附近的一个地点建造了 20 套平房，并成功出售了所有房产。一年后，他已经售出了 100 套全新的平房，公司价值达到 1 亿英镑， 他还清了所有的债务。

如今，Robert Bull 的公司 RoyaleLife 价值 40 亿英镑，拥有 2000 名员工，而他本人名列英国富豪榜第 88 位，身价高达 20 亿英镑。他计划每年建造 2000 套环保型平房，价格从不到 20 万英镑到超过 50 万英镑不等。