深圳一处城中村。

城：规划、整洁、亮丽……村：原始、野生、简陋……

在高速而壮阔的城市化洪流中，“城中村”在城与村的相互碰撞、重叠、磨合中实现了自洽，城中村因为房租低廉，灵活多样的小商业给村中和周边工作生活的人提供了便利，也为千篇一律的白富美的城市面貌增添了活泼有趣的空间。然而，随着城市规模的扩大和城市形态的演变，城中村逐渐陷入老旧衰退的状态，布局凌乱、公共服务缺失、土地利用效率低、发展质量不高等问题尤为突出。

特大超大城市“城中村改造”的突破之路迫在眉睫，可是为什么却被一再搁置？其中不乏因利益主体多元化、利益诉求多样化，涉及跨区域跨部门多方管理等城中村治理痼疾。但城中村改造既是关乎民生保障，又与城市发展息息相关的重要举措。不管有多少难题横亘前方，这些超大特大城市积极稳步实施城中村改造，是以高质量城市化推动中国式现代化的必然选择。

在近期的一系列重要会议中，对城中村改造发出了明确的政策信号，重要性、紧迫性凸显。7月24日，中共中央政治局会议强调积极推动城中村改造。此前的7月21日，国务院常务会议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

为重置人们对城中村、对城市与公共空间的思考，南方都市报推出《谋策城中村》主题策划，通过“城中村画像”“城中村乱象治理追问”“人大代表问政城中村改造”“国常会新政指引深圳城中村焕新”等报道多维度聚焦城中村的现在和未来，进一步关注深圳城中村改造如何沿着国常会《指导意见》提供的方向与路径，布局落子、谋策施策，打造未来“城市功能形态”的示范样板。

深漂第一站：聚拢来是烟火，摊开来是人间

一边是原始朴素的市井生态和烟火气，一边是局促的握手楼和难尽如人意的居住环境

。

市井长巷，聚拢来是烟火，摊开来是人间

城中村内的生活气息。

画像

南方的夏季，阳光热烈，雨水充沛。如今，人群离去的白石洲尘土飞扬、机器轰鸣，在不久后，一栋栋高楼大厦将拔地而起。这里曾是深圳最大的城中村，是城市的中心，也是城市的边缘。

光阴在树梢穿梭，悄悄停留在2006年的一个夏天。一名叫沈叶灵(化名)的年轻女孩，踏着刚被台风肆虐过的石板路，缓步走向一个庞大的建筑群，这里的房子方方正正，密密麻麻，宛如一块块切割好的豆腐。

步入其中，迎接她的将是总也消散不去的油烟味、阳台上永远干不透的衣物、彼此都在对方眼皮底下的城中村生活。

共生

爱深圳不仅爱它的浓妆重彩，也要爱它的素颜天然

握手楼的局促、交错如织的电线，喧哗的人潮，油滑鸡贼的房东，沈叶灵在落脚的第一天就曾想逃离。

80后90后租客占了五成多

我们在很多关于城中村的文字中熟悉了它的面目，沈叶灵的“城中村”也在岁月流年里被盘出了包浆，城中村是深圳的一道风景，它谈不上有多美，却是深圳最浓墨重彩的城市符号之一；尽管不是一个理想的居所，却是无数深漂族的青春修炼手册。

根据珊瑚数据最近的一次调查结果显示，在深圳城中村中，29.9%的租客是90后，31岁-40岁之间的80后租客达到36.2%，占比最高，50岁以上的人群占比17.2%。在这座城市，不管你是名牌大学生，还是文化程度不高的农民工，散落在各处的农民房是很多深漂到深圳之后的第一站，这里能提供给他们一个相对便宜的住所，还有各种廉价美味。在最繁华鲜亮的地方打拼，住着最便宜的楼，难熬的时候看看一街之隔的华丽小区，知道从这里到那里，用脚步就能丈量，就算走不到梦的彼岸，也能有一席之地的归属。

城中村是起点，但不同的人有不同的人生轨迹，有的人不断打破现状，展翅高飞，在白石洲的小出租屋里，歌手陈楚生写出了《有没有人告诉你》，成名之后，陈楚生前往北京发展。而更多的人，比如沈叶灵，她依然住在城中村里，只不过是从白石洲搬到了另一个城中村，像是勤劳的蜂群，日出而散，日落而聚，乐在其中。

八成受访者住城中村

因通勤时间短

在城中村，沈叶灵每天都在两个平行世界中穿越，一面繁荣，一面残破，有无数像沈叶灵一样的年轻人，两点一线按时回家，努力赚钱，偶尔去附近新开的商场喝杯奶茶。一栋楼里的房客大都来去匆匆，明明每个人都离得特别近，但比陌生人还陌生，“城中村的生活就是为我这种‘宅女’量身打造的。”在她眼中，城中村的生活成本低，地理位置好，早上还能多睡一会儿。除此以外，维修电器、五金店、杂货铺、面馆等小生意也一应俱全，下楼就能解决一切生活问题。

根据珊瑚数据调查结果，租客选择在城中村居住的原因，80.8%认为通勤时间短，方便上下班；46.5%是因为租金便宜；43.5%是因为有独处空间。“虽然都叫‘村’，但这里和我过去生活的农村大不相同。”沈叶灵自从来到城中村，只与邻居打过几次照面，前后交谈不到一分钟，甚至对方是做什么职业都不清楚，邻居就搬走了。曾有机构调查过深圳租客平均每9个月会换一次房。但实际上，无论搬多少次家，他们的下一站依然是城中村，3年以上的城中村居住史是新深圳人的平均数。

沈叶灵说，经常有人问她：“你怎么能够忍受在城中村生活这么多年？”她一开始还会尴尬地笑笑，认真列举出城中村租房的好处，但问多了，她不再回答，她说：“最难受的，是别人对城中村的误解”。她认为，城中村是深圳卸了妆后的样子，爱深圳不仅爱它的浓妆重彩，也要爱它的素颜天然。

一些人心中抹不去的“朱砂痣”

城中村迷人的不只有相对低廉的租金和令开发商觊觎的地段，还有君可自取的“冷”和“热”。这里是远离喧嚣都市的避世之所；这里是热气腾腾的人世间，浓烈又可爱。傍晚时分，下班的打工人，蛇行移动的电动车，闲坐亭中的老人，肆意玩闹的孩童，巷子里的人都出来了，吆喝声起伏，盖过了滴落的空调水声。沈叶灵说，她下班后会经常来到一家小卖部的外面看电视，在这里，你仿佛回到了20世纪90年代的街道，一大群互不认识的人坐在一个小卖部的外面看电视，而小卖部老板倚在玻璃柜边笑呵呵地看着人群。

市井长巷，聚拢来是烟火，摊开来是人间，城中村也许不是白月光，却是一些人心中抹不去的“朱砂痣”。

如曾经的城中村租客陈楚生，在他2022年创作的那首《白石洲》里的歌词所唱，那是高速生活中为数不多的喘息角落，也是美妙梦想与残酷现实杂糅并存的驻足之地……

高密度混居的城市“容器”

公开信息显示，深圳城中村的建筑面积多达2.09亿平方米，共分布有1746个城中村，建筑栋数超过32万栋，居住着超过1000多万人口，约等于深圳街头平均每两个人，就有一个住在城中村。

城中村最初的建筑是村民自用的“农民房”，空间最初的组织方式大概与多层别墅接近，只是外表粗糙简陋，没有别墅的精致华美。当高昂的租金将外来务工人员挤压进“农民房”，精明的南方人发现了财富密码，对于房东来说，增加房间数量就是创造财富，于是，房东开始如搭积木似地加建，经过这一系列的改造，原本属于家庭的房屋变成了高密度混居的城市“容器”。一个个建筑盒子之间的堆积，原始朴素的市井生态，缠缠绵绵的烟火气，汇聚成城中村的最迷人之处，共生。

生长痛

二房东的盘剥 公共服务待完善

变化的时代里，历史轻起重落，在中国改革开放初期，政府从当地村民收回大片农田，并在这些土地的基础上划定新村范围，农民房因为深圳大量移民的住房需求，成为炙手可热的出租屋。

随意涨租、收高价水电费

常闲坐村中亭子喝茶聊天的房东张先生，他说这辈子就做了两件事情，从捕鱼到“种”房子，大处可以看到深圳实现农业到房地产业另类产业升级，小处可以看到让张先生实现了财富自由。没有像网上流传的段子一样，腰间挂着一串串钥匙，拿着蛇皮袋、穿着人字拖挨家挨户收房租，因为他把自己在城中村的房产转给了“二房东”。

现在租房市场上最多的还是职业二房东，二房东从大房东那边收房子，一般有两种合作模式：委托模式或者租赁模式，不同之处在于，如果大房东把房子委托给二房东，那么二房东不仅有租赁的权利还要对房子的装修等全权负责，从古至今，二房东这个行当一直有人做，不用担心他是否能赚到钱，他们最拿手的就是剪刀手，从水电费到房租，他们竖起的食指和中指不是“爱与和平”，而是丰厚的租房差价。

2014年之前是“二房东”迅速膨胀的黄金时期，市场整体租金不高，人口持续流入，租赁机构还未出世，夫妻店、老乡店遍地开花，闷声发大财。他们深谙本地各项资源，巧加利用，不断强化再强化，形成未来规模化的潜力。但是随意涨房租、收高价水电费成霸王规则、私扩房间隔板房成获利手段，种种隐患让这些“二房东”成为依附在城中村这根“萝卜”上的泥。

环境卫生差，服务设施待完善

除了类似二房东的“生长痛”，违法建筑多、违法事件多、环境卫生差等“基础病”也不少，虽然经过政府持续综合治理，城中村的居住环境有所改善。但是，城市公共服务项目的提供，涉及各方利益面众多，需要满足的各项功能甚广，在操作执行中既要高屋建瓴也要抽丝剥茧。

珊瑚数据在对租客人群的调研中显示，首先是房间的通风及空气质量，有68.2%的人认为是城中村改造的关键；排在第二的是噪音防护，楼下施工队的嘈杂声、隔壁家庭打闹声困扰了60.3%的居民；排在第三的是网络信号，身在互联网时代，网络于年轻人而言其重要程度相当于空气，占了58.1%。

而把视角放大，把时间拉长。自2008年起，商品住房市场投资价值飙升，在面对人多地少矛盾的深圳，占用大量稀缺土地的城中村不得不面对拆迁的命运。对于村民来说，房龄“一次性买断”比长期出租收益的诱惑更大，大量城中村的拆除重建导致租客不断迁徙，一些社会问题随之衍生。

深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）指出，深圳市从城市发展战略高度出发，以加快建设社会主义现代化先行区为目标，以提高城市发展质量和提升城市竞争力为核心，保留城市发展弹性，在特定时间内保留一定比例的城中村。也就是说，深圳不再以“消灭”城中村来换取城市发展红利。

新生

如何让城中村以更好的方式存在？

虽然城中村的大拆大建按下了暂停键，但住在城中村里的外来人员却陷入了另一种担忧之中。

“深漂”们最关心的问题

2023年2月的最后一天，深圳市宣布，2023-2025年，全市将建设筹集保障性住房不少于46万套（间）、建筑面积超过2000万平方米，同时，深圳市住房建设局还发布了《深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升重点指引》，国企安居微棠的成立拉开了城中村规模化改造的序幕，住在“村”子里的人焦虑情绪蔓延，担心经过改造后，城中村的房租更加贵了，担心深圳不要他们了……官方正面回应了“统租”争议，但似乎并没有彻底打消租客的疑虑。

城中村未来的命运，始终是住户们心中牵肠挂肚的问题。

7月21日传来重磅消息，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《指导意见》），这份《指导意见》提出了城中村改造方面的目标和措施，明确提出的“租金不涨”原则、不会大拆大建回应了住户们最根本的利益诉求，回答了“深漂”们最关心的问题。

更规范、更清洁、更宜居

保障性住房建设更规范、更清洁、更宜居的城中村住房，让收入不高的新市民、青年人“租得到”“租得起”“住得好”，不仅能保持租金的相对低廉、保留烟火气，而且能为来深打拼者提供一个更安全、更宜居的“归处”。此外，《指导意见》还鼓励业态创新和支持民间资本参与。的确，不管是拆除重建还是改造，也无论是租客、业主还是各路资本，大家都对城中村的未来充满期待。

作为超大特大城市的深圳，毋庸置疑是备受关注的主战场之一，基于深圳现实，作为典型的移民城市，外来人口多、人员流动性大，城中村的规模体量更是位于全国前列。更重要的是，对于土地资源匮乏的深圳而言，要增加住房以及保租房供应，城中村改造提升是使命更是“最现实的答案”。

眼下，深圳城中村改造仍存在不少痛点：体量大、征拆难度大、资金需求量大等。我们也暂时抛开这些非一己之力、一朝一夕就可以改变的深层次问题，将注意力聚焦回“人”，观照人的生存与发展，我们需要怎样的“工具”让城中村以更好的方式存在？

既可触摸生活，又能拥抱未来

遵循国常会《指导意见》提供的方向与路径的城中村改造“深圳模式”，正不断探索和作答。

城市更新不仅仅是物质空间层面的拆拆建建、修修补补，更是一项推动城市可持续发展、高质量发展、高水平治理的系统工程。深圳向来不乏可供观察的物理样本，已经完成改造的大冲村、元芬村，一座座鲜活的村落在城市化和城市更新的进程中面临着不同而又相似的命运，在“改造”后，这些曾被“折叠”的城中村次序打开，交织着现代城市的繁华风貌与美好人居。

当我们动情描绘“既讲规则秩序，又显蓬勃活力；既可触摸生活，又能拥抱未来”的那样一种我们追逐的城市生活图景时，“城中村改造”保留了实现这种理想生活的可能性，既可以容纳蔓延，又能为不同类型、不同收入的家庭提供充满吸引力的生活选择。

换了工作后，住在笋岗村的沈叶灵在一个周末回到了白石洲，正在旧改的白石洲内不是所有的建筑都在拆除，医院正常运营，残缺破旧的空房堆里夹着亮丽的沙河小学，社区的便民栏里还张贴着房东直租。“在这里单间1300元的房子应该比较差，相比以前几百块的租金，这里的房子还是涨价了，我现在住的是改造后的城中村长租公寓，每个月要加租200元，1500元住得挺舒服的。”沈叶灵抬头望向蔚蓝辽阔的天空，“无论怎么变，我希望城中村一直都在，只是要以更好的方式延续下去。”

城中村水电气加价成“潜规则”，人大代表呼吁加快立法

相关法规有望年内通过实施，明确违法违规收取租户费用的行动罚则

白芒村内各种线路交织。

城中村一角。人大代表认为应加快推进水电抄表到户。

破题、问政

便宜的房租成为许多来深打拼者的首选落脚点，但“个性化”的水电价格，却让不少本想省钱而选择城中村的“打工人”如鲠在喉。水8元一方、电1.5元一度……夏季高温加之高能耗的家电，水电费高企让不少人“破防”。有房东则言明，加价收费早已有之。深圳市人大代表杨勤认为，城中村现实治理中存在的问题不少，水电气加价的问题由来已久，与基层治理回避问题和放任纵容有关。水电气加价整治需加快推进相关立法，还应加快推进水电抄表到户。

供电局营业厅遇电费“背刺”

高价水电气让租客屡屡破防

今年6月，“深圳房东反收南方电网高价电费”话题冲上热搜，南方电网一营业厅被房东收取1.5元一度电的电费。营业厅员工称，南方电网收房东电费为0.6998元一度电，“我们也没能逃过房东的高价电费”。深圳供电局官微发布文章《电价太高？是因为被加价了！》，提到部分居民反映电费被加价，甚至一度电加到1.6元以上。供电局收费是政府严格监管的，绝对不存在任意加价，居民遇到了“中间商赚差价”。

深圳市居民生活电价分阶梯电价和合表电价，阶梯电价分夏季和非夏季两个类别。以夏季用电为例，第一档电量为每月每户0度到260度，每度0.6628元，第二档每月每户261度到600度，每度0.7128元，第三档每月每户601度及以上，每度0.9628元。对于城乡居民自建多、高层单元式住宅的居民用户，可向供电企业提出申请，由供电企业核实认定后，按照合表电价每度电0.6998元计收电费。

即城中村电费如按照供电企业最高档阶梯收费，电单价最高收费不超过1元每度，如符合条件申请合表电价，每度电价格不超过0.7元。

据了解，因城中村居民楼没有独立房产证，一般是一栋楼通用一个总表，属于“一栋一户”。供电供水部门不能与楼栋里的每一个住户签订合同，无法实现终端抄表入户。

小周去年大学毕业后和室友搬到宝安翻身的城中村居住，“水单价8元，电单价1.5元，起初开3台空调，电费最高一个月超过1000块。后来3个人睡1间房，夏季每月电费平均约400元，冬季每月约200元电费。”今年6月，小周搬到南山向南东村的一个单间居住，“一方水7元，一度电1.5元，屋内空调能耗等级为5级，开一晚电费约20元，一个月电费就超600元。”小周笑道，“5级能耗是空调的极限，不是房东的极限”。如今她每晚吹风扇入眠，一晚就“跑”一度电。

阿敏辗转租住过多个城中村改造的公寓，房东收取费用均高于政府定价，“每月水电费300+是常态，家里就一台空调，电费最高一个月超800元，真的被‘刺’伤了”。阿敏介绍，现租住在新乐村的房屋由二房东出租，承租的二房东更换后，租户们被告知，此前房东会在电表上“搞小动作”，抄表度数比实际用电多。

近年随着城中村管道天然气陆续开通，部分城中村的房东或二房东把对水电收费加价的“潜规则”，同样用到气费上。以高于政府定价的不同溢价标准向租户收取气费，或收取燃气“管理费”等。

近日，记者走访福田、宝安、南山多个城中村，发现均存在水电气加价收费的情况，水单价7-8元一方，电单价1-1.6元一度不等，气费5-7元不等，还有房东收取污水处理费、垃圾处理费等。

房东及二房东溢价收取水电费

有租户反对“加价”遭断电

今年6月，深圳南庄旧村后山区有住户向媒体反映，二房东每个月的水电高于政府定价，且管理费用多次上涨。住户反映，“水电分别是7块钱一方、1.2元一度，管理费五年涨了三次。”住户们对二房东加价收取水电费，加之频繁涨管理费用都颇有微词。大家和二房东反映后，在没得到明确答复的情况下，住户们拒绝缴纳相关费用，随后二房东则直接把电停了。

住户周女士表示，“水电由二房东私自定价，根本不受市场物价管理部门的监督。”二房东则表示，住户们的水电费用属于“市场价”，并表示在合同中有写明。后续虽在社区的协调下恢复了供电，但二房东和租户的纠纷目前仍未解决。

租户反映遭遇水电“刺客”，但城中村房东和二房东们认为加收费用“有据可依”。

新仔是宝安47区城中村两栋房屋的房东，通过水电加价，每月能多收几千到一万元左右的费用。“水费8元每吨，电费1.5元每度，收费包括公共区域的公摊和维护。”新仔介绍，目前两栋楼只有部分房屋符合燃气开通条件，所以并未统一收费，租户直接向供气企业缴费。

新仔家中出租房屋的水电定价十多年没有变过。“周边房东收费都差不多，水电加价是大部分房东的‘共识’。”新仔认为加价收取水电费存在已久，确实存在公摊费用、损耗和维护的支出。如果房东没有另设其他收费名目，水电加价收取有一定合理性。“城中村各楼栋情况不一，政府介入也很难制定一个合理的定价。”

龙华区竹村某楼栋房东彭先生水电收取水7元每方、电1.5元每度的价格。针对其他区域有人反映单月电费高达五六百元的情况，彭先生认为和片区消费能力有关，“片区消费能力高，家电齐全，用电量就大”。

新仔透露，如果房东将房屋出租给二手房东，一般会将水电气的收费管理也交给二房东，“这可能是二房东主要盈利的部分”。

曾在福田下沙七坊做二房东的王先生（化名）介绍，承租城中村翻新再出租，需要投入不少资金，挣不了钱就没法做。他提到，房东出租房屋的同时也把楼栋水电缴费管理全权交给了他。“水电有一定幅度的加收，垃圾处理费、污水处理费、楼栋用水加压、公共区域电费的费用都均摊到水电费里。”王先生也表示，和租户签约都会写明水电收费，费用一目了然，如果承租人不认可收费，可以不签约。

记者梳理发现，深圳管道燃气通过供气企业简化充值缴费程序、修订用户供气合同、建立投诉处理机制等措施在一定程度上为租户自行缴费提供了便利，但不少房东直接告知租户，安装管道燃气投入了成本，不允许租户直接扫码缴费。

水电气加价问题由来已久

专家建议与基层治理相结合

深圳市人大代表杨勤认为，城中村水电气加价问题更早或可追溯到上世纪八九十年代，部分店铺花高价安装电话，左邻右舍可付费使用电话，而电话安装者也会适当加价收取“电话费”，逐步形成了一个小小产业链。加价收取电话费的“潜规则”后来也慢慢“移植”到了城中村水电气费用的收取上。

杨勤指出，城中村现实治理中存在的问题不少，水电气加价的问题由来已久，与基层治理回避问题和放任纵容有关。如果基层治理结合城中村实际情况，把水电气加价的问题，与城中村消防安全、人口核查等基层治理工作结合起来，综合治理，或许能更早更快撕开加价收取水电气费治理“口子”。收到小切口、大作为的效果。例如，可以通过发动村委、股份公司、业主房东等自治组织通过民俗公约等去约束城中村水电气加价的问题。

杨勤表示，需加快推进相关立法，杜绝一切城中村水电气加价的行为，加大处罚力度。另一方面，还应加快推进水电抄表到户，“计量精准，一表一户，才能真正实现在技术上避免租户被加价”。

深圳城中村的焕新之路如何走？

专家认为需要建立良好的政府、市场与居民等不同主体之间的协同治理机制

龙华区元芬新村。

村内改造后的微棠楼栋。

焕新

7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，同时明确了城中村改造的三大重要作用和目的：改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。深圳作为全国7个超大城市之一，自然将成为未来城中村改造的关注焦点。

深圳的城中村与经济高速发展相伴而生，针对城中村各类问题的综合治理工作也有多年经验。今年上半年，深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升项目引发热议，如何平衡城中村综合治理所带来的居住品质提升和居住成本上涨之间的张力，或将成为未来深圳城中村改造的重要议题。

拆除重建→综合治理

在经历40余年的经济高速发展后，深圳完成了从小渔村到国际化大都市的蜕变。高楼中夹杂的村庄不断发展，由此形成城村共生的格局。

2021年，国家发改委城市和小城镇改革发展中心相关研究文章称，深圳市城中村用地总规模约320平方公里，约占深圳土地总面积的16.7％。深圳共有以行政村为单位的城中村336个（其中特区内行政村91个），自然村1044个(一个或多个自然村组成一个行政村)，城中村农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。

提到深圳城中村改造，人们总是不自觉地将它与“拆迁”“暴富”等关键词联系在一起，拆迁村民一夜暴富的神话不断上演。但自2009年12月1日起，深圳市政府开始实施的《深圳市城市更新办法》对旧城改造的方式进行了指引。文件对于城中村改造办法划分成三种类型：综合整治类城市更新、功能改变类城市更新和拆除重建类城市更新。对于容积率较高、拆除难度较大的城中村采取改造提升的方式进行综合整治。

此后，关于城中村综合整治的政策文件相继出台。2017年11月，深圳出台《深圳市城中村综合治理2018～2020年行动计划》（以下简称行动计划），提出到2020年7月底前要完成全市1600多个城中村的综合治理，随后各区相继制定综合治理三年计划。

2019年3月，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》（以下简称总体规划），提出“充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作”。规划总的划定对象规模约99平方公里，其中约55平方公里（占比56%）划入了综合整治分区。综合整治分区内的用地执行刚性管控要求，除法定规划确定的城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的用地、清退用地及法律法规要求予以拆除的用地外，综合整治分区内的用地不得进行拆除重建。

公开资料显示，深圳市城中村综合治理的资金投入巨大。例如，2018年，罗湖区涵盖12个城中村的第一批综合治理任务计划总投资超16亿元，其中针对笋岗村、西岭下村的综合治理投资便达到2.3亿元。而龙华区于2018年至2020年完成的334个城中村综合整治提升累计投入资金约98亿元。

消除隐患、提升品质

2009年6月，深圳市政府印发实施《深圳市城中村综合整治项目投资管理暂行办法》，用于规范“以消防安全治理为重点的新一轮城中村综合整治项目的投资管理”。这份文件也从一个侧面反映了城中村综合治理的初衷——消除隐患、提升品质。

伴随着经济高速发展、外来人口大量涌入，深圳城中村的建设运行呈现出“野蛮生长”的状态，各类隐患问题不断暴露。例如，私搭乱建、随意堆放等行为让原本就狭窄的通道被堵，由此带来巨大消防安全隐患；由于缺乏管理，城中村内垃圾、污水被随意倾倒，环境卫生质量堪忧；村内四通八达、居住人员鱼龙混杂，由此也带来了众多治安问题。因此，解决各类安全隐患问题成为深圳城中村综合治理行动中的“重头戏”。

除了各类安全隐患，城中村综合治理的另一个重点是解决各类加价收费问题。以水电气为代表的生活基本保障设施收费普遍高于普通小区，水电价格几乎是民用水电价格的2倍，燃气费用也被房东要求不同幅度加价，城中村居民对此颇有意见，降低城中村各类费用的呼声已久。

规模化改造如何推进？

在消除安全隐患、提升居住品质的同时，深圳城中村综合治理所带来的影响是多方面的。

2019年印发的总体规划中已提出，“引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。经政府统租后实施综合整治类更新的城中村居住用房纳入政策性住房保障体系，进行统筹管理”。各区也先后结合各自规划开展住房规模化租赁改造，引入专业物管公司对城中村进行整体运营管理，出现了一批改造试点村，如龙岗区新围仔村、龙华区元芬新村、福田区水围村等。

今年2月28日，深圳市住建局印发《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，城中村保障性住房规模化品质化改造提升项目在多个城中村推进。随后，相关工作受到社会持续关注，城中村规模化改造提升项目站上舆论风口浪尖。尽管6月初，相关部门宣布个别村住房规模化品质化改造提升工作暂缓，但由此带来的“蝴蝶效应”已经产生：城中村居民发现村内以及周边区域尚未纳入规模化改造的房屋租金已有明显上涨，还有居民接到房东以“修缮房屋”为由的提前退租通知。

6月，深圳市住建局就此事回应称，城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平，即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂，也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督。相关负责人还表示，进行改造提升的城中村，只占全市城中村中的较小部分，而且原则上不要求对整村进行改造提升。据悉，今年，深圳全市计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。

专家观点

推动价格公开 规范价格市场

58安居客房产研究院首席分析师张波此前接受媒体采访时曾表示，应该理性地看待城中村改造，城中村的出租房原本存在诸多安全隐患，通过整治和改造，居住环境得到明显提升，但由于装修成本等因素会带动租金的短期上涨。

深圳大学政府管理学院副教授耿旭指出，城中村保障性住房规模化品质化改造提升是深圳保障性住房建设筹集渠道之一。这一方式的出发点就是希望通过政府主导统筹改进城中村存在的普遍性问题，包括破解城中村公共配套设施不足、消除城中村房屋各类重大安全隐患、提升城中村居住环境卫生、净化城中村租赁市场环境，杜绝业主随意涨租金和随意加价等问题。但是，居民非常关心的城中村规模化改造是否会带来租金上涨问题。她认为，在相关部门有关租金的承诺之外，还应当推动价格公开透明，规范价格市场，按照房屋品质进行合理的阶梯式定价，居民可以在租赁市场上根据自己的需求进行选择。

耿旭还表示，城中村治理政策制定到落地过程中要以人为中心，承载和满足人的各类需求，给予居民更多的自主选择权。“因此，需要建立良好的政府、市场与居民等不同主体之间的协同治理机制，给予居民更多的权利表达渠道和诉求反馈渠道，真正推动城中村综合治理的价值回归。”

来源：南方都市报

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